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米国本土投資

/米国本土投資

テキサスの投資会社のビデオです

二年前から運営しているテキサスの投資会社。

 

100戸〜250戸の大型案件が中心です。

 

しかしながら最近はなかなか購入までに至っていません。

 

ビッドでなかなか勝てないんです。

 

今月のビッドも残念ながら現地の投資会社に持っていかれました。

 

4月にテキサスツアーご案内するはずの皆様すみません、延期しましょう。

 

それでもアパート案件も値上がりが激しいです。

 

一年半前に購入した物件は1戸あたり4万ドルが相場でしたが、

 

今は立地にもよりますが約6万ドル前後です。

 

利回りは下げざるを得ませんが、それでもまだまだ優良投資だと思いますので、

 

パートナーともども焦らず案件ごとに精査して買い付けを入れ続けています。

 

 

 

 

3月 18th, 2017|米国本土投資|0 Comments

健美家のコラムがアップされました Vol 41

今年第一回目、第41話めです。

 

日本の物件売却完了。小さな後悔と次のステップ。

https://www.kenbiya.com/column/amakata/41/

 

よかったら読んでみて下さい!

 

ハワイで大家:今日はチャリティのかけっこイベントの日です

 

2月 24th, 2017|税金, 米国本土投資|0 Comments

今年最後の健美家コラムがアップされました

アロハー!

出張ラッシュが終わりハワイに戻ってきています。

今日は友人と長男を連れてスターウォーズをワードシアターで見てきました。よかったですよー。

健美家コラムでアメリカテキサス州に購入したタウンハウス88戸のレポートをしました。よかったら読んでくださいね!

https://www.kenbiya.com/column/amakata/36/

Happy Holidays!!

12月 22nd, 2015|米国本土投資|0 Comments

12/19(土)1日限定で個別相談会を開催します

アロハー! ダラスからソルトレイク行きの飛行機で記事を書いています。

今回のテキサス出張で10月に購入した88戸タウンハウス型のアパートの管理関係のミーティング、パートナーと祝賀会、そして次の物件内覧、近隣都市のマーケット視察をこなしました。

ホノルルに戻りお客様とミーティング、そして次の日の朝の便で日本入りする予定です。

受付停止していたのですが、今回3枠だけですが個別相談会を開催したいと思います。

ご希望の方はこちらのフォームからお申込みください。

マハロ!

12月 13th, 2015|日本出張, 米国本土投資|0 Comments

テキサスのアパートがエスクローに入りました。

エバン@札幌です。長い日本の夏休みを過ごした家族を迎えに来ています。

来週火曜日にハワイに戻る予定です。

さて、テキサスのアパート購入が契約締結となりいよいよエスクローに入りました。

【記事の最後に物件の写真を載せております。】

日本に来る直前に現地で見てきた物件です。

これからDD(デューデリジェンス)を数日行い、ローンの申請などを行っていきます。

初めての商業不動産の購入になりますが、レジデンシャルとの違いが大変多く興味深いです。

無事決済引き渡しまで行きましたら詳細をレポートしたいと思います。

本物件は僕と僕のパートナー二人(テキサス、ニューヨークそれぞれ在住)と会社を興して進めていく投資事業の一環です。

現地でメンターを雇い、ターゲットはMulti Family Apartment(いわゆるアパート)の中型に絞り、1年以上も時間をかけてありとあらゆる物件を精査してきました。

自社投資物件で初めての本土投資ですので慎重に物件選定をしてきたんです。

今後どうなるかレポートしていきますね。

 

7月 17th, 2015|米国本土投資|0 Comments

突然ですが今テキサスに向かっています

ワールドカップ女子健闘むなしく準優勝でしたね。でも準優勝ってすごいですね。

選手の皆様お疲れ様でした。

日曜日は午前中サーフ、午後はアメリカ人パパ友宅にサッカー決勝戦を見に行っていました。

久しぶりの完全オフです。

その後夜9時20分の便でテキサス州はダラスに向けホノルル空港を発ちました。

今はLAからの乗り継ぎ便の中でこの記事を書いています。

さて、3月以来のテキサス入りです。

理由はまた買い付けが通ったからです!

「また」というのは

3月にも買い付けが通っていたのですが、

売主があまりに売主有利な契約条項を一切譲歩しなかったためキャンセルしたんです。

その後継続して探していたのですが、今回ようやくいい物がでてきました。

数字をみてGOサインがでたというわけです。

現在契約書を弁護士がレビューしている段階で、

契約締結になると21日間のデューデリジェンスに入り

各種インスペクションを入れることになります。

今回の物件概要ですが、

  • 12棟88戸
  • 1-3ベッドルームのタウンハウス形式
  • 木造
  • 価格$3.775M
  • ファニメローン引き継ぎ
  • Cash on Cash リターン 10-13%
  • 5年後に売却シナリオ
  • 5年間のトータルリターン 91.3%

という内容です。

中型サイズのMF(Multi Family) です。

オーバーナイトのフライトでお昼前にダラスに到着、月曜の午後と火曜の午前中で内覧を完了させ、

火曜の夕方のフライトで10時間かけてもどり、

夜の9:45にホノルル着という弾丸出張です。

しかも次の日1日仕事した後、

木曜の朝日本に出張と家族を迎えに行くので

移動が多い1週間です。

テキサスの様子はFBページに写真アップしますね。

 

7月 6th, 2015|米国本土投資|1 Comment

テキサス出張レポート 2015年3月

今帰りの飛行機でこの記事を書いています。なんとgogoair.comというインターネットサービスが飛行機に入っており、空の上でもオンラインになれる時代になりました。すごいですよね。

さて、今回自社物件として購入予定のアパートを見に2泊でダラスに滞在しました。

Dallas_03152 Dallas_0315_3

昨年の夏以来ですが、本当に全米で成長途中の都市にランクインしているだけあり活気が半端ないです。

ダラスは全米で人口が9位の大都市ですが、実はFortworth(フォートワース)という都市とのメトロポリスになっており、17位のフォートワースと合計すると2M人以上の全米第5位の規模になります。

2013 rank City State[5] 2013 estimate 2010 Census Change 2013 land area 2013 population density Location
1 New York[6] New York 8,405,837 8,175,133 +2.82% 302.6 sq mi
783.8 km2
27,012 per sq mi
10,430 km−2
40.6643°N 73.9385°W
2 Los Angeles California 3,884,307 3,792,621 +2.42% 468.7 sq mi
1,213.9 km2
8,092 per sq mi
3,124 km−2
34.0194°N 118.4108°W
3 Chicago Illinois 2,718,782 2,695,598 +0.86% 227.6 sq mi
589.6 km2
11,842 per sq mi
4,572 km−2
41.8376°N 87.6818°W
4 Houston[7] Texas 2,195,914 2,100,263 +4.55% 599.6 sq mi
1,552.9 km2
3,501 per sq mi
1,352 km−2
29.7805°N 95.3863°W
5 Philadelphia[8] Pennsylvania 1,553,165 1,526,006 +1.78% 134.1 sq mi
347.3 km2
11,379 per sq mi
4,394 km−2
40.0094°N 75.1333°W
6 Phoenix Arizona 1,513,367 1,445,632 +4.69% 516.7 sq mi
1,338.3 km2
2,798 per sq mi
1,080 km−2
33.5722°N 112.0880°W
7 San Antonio Texas 1,409,019 1,327,407 +6.15% 460.9 sq mi
1,193.8 km2
2,880 per sq mi
1,112 km−2
29.4724°N 98.5251°W
8 San Diego California 1,355,896 1,307,402 +3.71% 325.2 sq mi
842.2 km2
4,020 per sq mi
1,552 km−2
32.8153°N 117.1350°W
9 Dallas Texas 1,257,676 1,197,816 +5.00% 340.5 sq mi
881.9 km2
3,518 per sq mi
1,358 km−2
32.7757°N 96.7967°W
10 San Jose California 998,537 945,942 +5.56% 176.5 sq mi
457.2 km2
5,359 per sq mi
2,069 km−2
37.2969°N 121.8193°W

 

町中が建設ラッシュでいたるところで工事をしています。あのトヨタがカリフォルニアから本社を移転することは以前お伝えしましたが、Planoという場所に広大な敷地を購入し社屋を建設し、約4,000名の従業員がダラスに引っ越してくるそうです。

ハワイで大家:トヨタ本社屋建設予定地(ダラスにて)

ハワイで大家:トヨタ本社屋建設予定地(ダラスにて)

すぐその横には輸送大手のフェデックスが一大拠点をダラスに移すため約10,000人を収容する社屋を建設するそうです。ダラスの不動産マーケットも加熱しており、ハワイ同様在庫が少なく一物件にすぐに複数オファーが入るような状況が続いているそうです。またこの辺りにアメリカンフットボールのローカルチーム、ダラスカウボーイズのトレーニングセンターをわざわざ試合会場から街の反対側につくる予定だそうです。

僕が手掛けようとしている一棟ものも価格が数年前より上がってきているのは事実です。それでも10%のリターンという目線ではまだ物件があるような状況かと判断しています。現に今購入しようとしている物件もこの基準をクリアしています。

日本食のクオリティの高さにも驚きです。僕の知っている本土、しかも内地の日本食のレベルとはまったく違う美味しいレストランがありました。

 

トヨタの本社移転と合わせて日本のスーパーマーケットとちょっとしたジャパンタウンも開発予定だそうです。

このようにこれからも伸びていくアメリカの中でもダラスは成長著しく、アパート投資のリターンに向いていると思っています。

ハワイで大家:貞庵インダラス

ハワイで大家:貞庵インダラス ダウンタウンにあるこの店は内装がとてもお洒落で味もよかったです。

ハワイで大家:Mr. Maxダラス店

ハワイで大家:Mr. Maxダラス店 ベガス出身であと数店舗出されるそうです。居酒屋ですがなんでも美味しくラーメン最高w

 

買い付け物件ぼくも相当投資しますが、$100K単位で若干名の投資家を募集することになるかもしれません。

今後も注目です。

Dallas_0315_7

 

Dallas_0315_6

ハワイで大家:ダラスのステーキ屋さん

ハワイで大家:ダラスのステーキ屋さん、ここのリブブリスケットは柔らかくて超美味!

 

3月 4th, 2015|米国本土投資|0 Comments

賃貸派が過半数を占めてきている米国都市

NYのビジネスパートナーからの情報シェアです。

米国の大都市11傑のうち実に9年で賃貸派が過半数を越えるという急激な変化が2006年から2013年の間におきているそうです。

自宅を持つというアメリカンドリームは崩壊したのか?

この傾向は大都市だけでなく、比較的地価が安いヒューストンやダラスでも顕著のようで、ヒューストンでは1970年時点で賃貸派が40%だったのが2013年には54%に達しています。

僕が今買い付けを入れているアパートのあるテキサスは雇用が爆発的に増え若い世代の流入が続いています。しかし彼らが自宅を購入するには幾つかのハードルがあるということです。

まず若い世代は頭金を貯めるのに苦労するということ。教育ローンを抱える若い世代も多く、すぐに住宅購入に動けるようになるまで時間がかかるようになってきたこと。

そして若い世代は次の仕事が例えばデンバーで見つかったらすぐに動ける賃貸が便利だと思っていることです。購入していると家の処分や賃貸の世話など余計な労力がかかり若者にはこの労力は好まれないんですね。

これは僕らアメリカで大家をやる者にはかなり追い風だと思います。専門家もこのトレンドが続くと言っていますが、賃貸需要アップ → 家賃アップ → なかなか頭金が貯まらない → 賃貸のまま という大家にとっての正のスパイラルです。

現に我々の投資シミュレーションでも家賃上昇率を少しあげて計算し始めています。

 

アセットを日本から米国に。

 

そして来たるべく日本への再参入を米国で待つ。

 

こんな大きなシナリオを描いています。

 

不確かな新興市場ではなく、堅実な米国市場ということが僕の中でポイントです。

 

 

 

こちら原文です。

 

Renters Are Majority in Big U.S. Cities

Even Relatively Inexpensive Places Move Away From Homeownership

 

http://www.wsj.com/articles/renters-are-majority-in-big-u-s-cities-1423432009

 

By Laura Kusisto and Kris Hudson, The Wall Street Journal

Feb. 8, 2015 4:46 p.m. ET

 

American cities—and not just the priciest ones—are more and more the domain of renters.

 

Renters made up the majority of the population in cities at the core of nine of the nation’s 11 largest metro areas in 2013, a sharp change from 2006, when renters were the majority in just five of those cities, according to a new report.

Cities have always had a larger number of renters when compared with suburban areas, in part because the cost of owning a home within a city’s limits is out of reach for many residents, especially in high-cost places such as New York, San Francisco and Washington, D.C.

 

But the report, scheduled to be released Monday by New York University’s Furman Center and Capital One Financial Corp. , found a significant shift in the proportion of renters in all major cities—even in lower-density, relatively inexpensive places such as Houston and Dallas.

 

A resulting demand for apartments is rising so fast that it is starting to overwhelm supply in many cities, which is pushing up housing costs nationwide. “As the number of renters grow, if the supply of rental housing does not keep up—as it has not in most of these cities—then vacancy rates will fall, rents will rise, and more renters will struggle with the costs of housing,” said Ingrid Gould Ellen, the Furman Center’s faculty director.

 

In some cases, the rise in the number of renters reflects a reversion to levels before the housing boom, when easy credit and no-down-payment mortgages allowed many renters to become homeowners. Once the boom turned to bust, people went back to renting, either because they lost their homes to foreclosure or they became skittish about owning. In Chicago, renters made up 53% of the population in 1990, then dropped to 46% at the height of the housing boom in 2006 and returned to 52% in 2013.

 

In other cases, long-term demographic trends and changing attitudes have diminished the appeal of the traditional American dream of homeownership. In Houston, just 41% of the population were renters in 1970. The rate rose to 51% by 2000 then declined slightly during the housing boom before starting to rise again, hitting 54% in 2013.

 

Texas cities have seen explosive job growth, drawing many transplanted younger workers with entry-level or middle-income jobs. Dallas-based apartment developer Brad Miller said the young people he sees prefer to rent and want to be able to pick up and move to places such as Denver at a moment’s notice without having to worry about whether they can sell a condominium. “They’ll go where the jobs are and where the money is,” said Mr. Miller, president of Encore Multi-Family.

 

Mark Tobia, a single 27-year-old, moved to Houston from Boston last September to take a job as a project manager in construction for Group 1 Automotive Inc. He chose to rent an apartment in a complex owned by Camden Property Trust not far from the city’s downtown. “I didn’t want to buy a place not knowing if I’d like Houston or if I’d like the job,” Mr. Tobia said, adding that he has since become comfortable with both.

 

But for many, slow income growth and a lack of savings are the main reasons for renting instead of buying, even as mortgage rates remain historically low. Accumulating savings has become even more difficult as rents rise in many cities. Rents outpaced inflation in all of the 11 cities except for Dallas and Houston, where they remained largely flat, according to the NYU-Capital One report. Rents rose the most in Washington, D.C., over the seven-year period, with a 21% increase in the median rent when adjusted for inflation.

 

“For many people, the biggest obstacle to buying is saving enough for a down payment, which is more difficult if you’re paying a lot of rent,” said Jed Kolko, chief economist at Trulia Inc.

The Furman Center found New York City no longer has the largest share of renters of any of the big cities, having been outstripped by Miami, where 65% of the population rents, a percentage point higher than New York. The nation’s largest city is also one of several where the percentage of renters has been on a long-term decline, falling from 71% in 1970 to 64% in 2013.

 

Among the 11 cities, Philadelphia had the smallest percentage of renters in 2013, just 44%, up from 37% in 2006 and 33% in 1970. Nationwide, 64% of households were own-occupied and 36% were renter-occupied at the end of 2014.

 

In the short term, economists and developers said they expect to see the percentage of renters continue to rise in most cities. “I don’t think the American dream is dead,” said Mr. Miller, the Dallas developer. “It’s different, and it’s taking longer for people to obtain the American dream.”

 

 

<Urban Trend.jpg>

2月 13th, 2015|一般, 米国本土投資|2 Comments

全米戸建て中間価格の推移(1968年〜)

 

 

お客様ラッシュのなか、

 

ベビー、休み中のボーイズの相手をしながら

 

不動産取引士の研修をこなしています。

 

そこで出てきた話ですが、

 

下記は全米の戸建て中間価格の推移です。

 

アメリカは過去年平均4%上昇しているんです。

僕は今後アメリカにシフトしていくのかなと思っています。全米戸建中間価格推移チャート

 

 

11月 28th, 2014|ハワイの不動産投資, 米国本土投資|0 Comments

テキサス:オースティンの案件です

僕も予定している本土アパート投資のお話です。

 

今回はパートナーからの案件です。

 

  • テキサス州オースティン
  • テキサス大学の学生寮
  • 親御さんが保証人となり毎年入れ替え
  • 戸建て、アパートのポートフォリオ
  • $5M中、$4.2Mを投資家から調達
  • 5000万円からの投資
  • 5年後売却スキーム
  • キャッシュオンキャッシュリターンは1年目6.57%から売却時18.17%まで段階的に上昇するシナリオ

 

という概要です。

 

利回りは抑えられておりますが、

 

親が保証人となりますのでアメリカ投資の大きな悩みの種の「とりっぱくれ」の心配がありません。

 

実質空室率0%ですので、

 

初めてアメリカに投資される方はいいかもしれません。

 

今回はすでに面識のあると投資家の方か

 

初めての方はSkypeでお話をさせて頂いた方へのご案内となります。

 

ご興味のある方はご連絡ください。

 

 

 

 

11月 24th, 2014|米国本土投資|0 Comments