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節税

/節税

米国居住者が日本の不動産の売却時に節税する方法

 

アロハ~!

 

日本の個人の申告が完了しました。

 

今回は去年の売却益の分の納税があったのですが、

 

シミュレーションより安く上がったのでまあ良しとします。

 

クレジットカードで納税可能!というのを発見したので検討しましたが

 

一万円に対し手数料78円+消費税

 

発生するとのことだったので

 

オンラインバンキングからペイジーで納付。

 

無料なのはうれしいですね。

 

さて今回は米国居住者が日本の個人名義の不動産を売却したわけですが、

 

実はそのキャピタルゲインはアメリカで申告する必要があります。

 

日米租税条約があり、日本で支払った税金は米国では二重に納める必要はありませんが、

 

米国の税率に照らし合わせて納入額が不足している場合は差額を納めなくてはなりません。

 

僕はこの事実を聞いて実は大変不安でした。

 

日本で相当額の納税は確定していたのでさらに米国でもはらうのかよ!と思っていたのです。

 

しかしあることに気付きおそらく日本の納税以上は発生しない、

 

逆に米国基準では大幅に過払いしていた場合、クレジットとして控除される可能性さえあることが分かりました。

 

米国の確定申告は4月15日が期限ですのでまだ終わっていないので納税額がどれくらいになるかはわかりません。

 

では気づいたあることとは何でしょうか?

 

キャピタルゲインは簡単に言うと

 

(売却価格 – 購入価格)*税率

 

になりますが、

 

米国の海外不動産のキャピタルゲイン税の算出は

 

((売却価格 x 決済引渡し日の為替) – (購入価格 x 取得日の為替)) x 税率

 

です。

 

税率はおいておいて、

 

同じ不動産なのに、為替によって税金が大きく左右されるわけです。

 

つまりですよ、

 

円高で買って円安で売る。

 

ことができれば米国のキャピタルゲイン税は日本の納税額で賄われる可能性が高いですよね。

 

例えば3億のマンションを6年前に買ったとします。

 

それを昨年4億5千万円で売却しました。

 

日本では長期譲渡になり、さらに海外居住ということで住民税は支払う必要はないので

 

15%+復興税(2.1%)ということになります。

 

減価償却、経費は無視して計算すると、ざっとおよそ

 

2,565万円となります。

 

これが例えば取得日のドル円レートが

 

88円、

 

売却決済日が

 

115円

 

だったとします。

 

米国でのキャピタルゲイン税率は

 

一年以上の長期譲渡、夫婦のジョイント確定申告の場合、年収は合算で$151,900までなら

 

15%

 

です。

 

となると税額は

 

((4億5千万円@115 JPY/USD)- (3億円@88 JPY/USD) ) x 15%

=$75,593

 

となります。

 

今日のレートで

 

約867万円です。

 

 

かたや2565万円、かたや867万円です。

 

 

どうですか、他人事でもほっとしませんか?(笑い)

 

 

海外移住してしまった人で売却を考えている人は、

 

 

まずは取得日の為替レートを調べてシミュレーションしてみてもいいかもしれません。

 

 

米国での節税につながる可能性があります。

 

 

僕ら夫婦はこれを税理士と確認してとても気持ちのいい一日を過ごす事ができました。

 

 

まだ確定前なのでまだ油断はできないですかね。

 

 

マ   ハ   ロw

 

 

 

3月 14th, 2017|ハワイの生活, 日本の物件, 税金, 節税|0 Comments

木造4年償却スキームの終焉!?

 

ハワイの不動産の建物割合の高さを利用した

 

減価償却による節税スキームがここ数年大流行しちゃっています。

 

どこの会社でもセミナー開いたりしていますよね。

 

僕はセミナーで「当局はこの事実を把握している」とおっしゃる税理士の先生のお話を紹介しながら

 

長くは続かないのではというお話をしてきました。

 

それが今年に入って意外なところからメスが入っています。

 

それはなんと日本の税制が変わったのではなく、

 

ハワイの方が対応してきたんです。

 

影響がでているエリアはズバリ、

ミリラニ

 

です。

 

 

そう、僕も賃貸ニーズの観点からお勧めしていたエリアです。

 

このエリアで木造建物を使った4年償却スキーム目的の日本人投資家、いや日本人節税家による購入が大変多かったのでしょう。

 

なんとミリラニのタウンハウス物件(ミリラニマウカ、タウンともに)の2017年の評価額が

 

 

合計の評価額はそのままで土地の評価額だけ4倍以上になっています。

 

大変なことになっています

 

これを僕は

 

2017 ミリラニショック

 

と呼んでいます。

 

建物8割:土地2割の絶好の条件だったためにここ数年日本人バイヤーが殺到したと思われます。

 

米国の法律でも減価償却メリットはあるのですが、

 

27.5年という長期なので今回の事件は米国人投資家にはダメージはないかと思います。

 

それにしても固定資産税は大幅アップせずに、

 

日本の税制では旨味がなくなるようにうまーく変更しているあたり、

 

ミリラニ市の

「ここは住む人達の街だよ、外国人の節税のために、ローカルの人が住みにくくなるのはゴメンだよ。」

という主張の現れかと思います。

 

もしかしたらこれで日本人バイヤーがまだ影響のないエリアに舵取りを変更し、

 

次第にオアフではこのスキームを使えなくなるのではないかと感じています。

 

 

MLSにはまだ反映されていないところが多いです。

 

ミリラニで探している方、もしくは購入中の方ご注意下さい。

年間1500万円4年償却のオススメ出ました

 

年も明けて特に最高税率サラリーマンの方、年末決算の法人は今年の節税対策を開始しなくてはなりませんね。

減価償却は月割りなのでいかに12ヶ月分に近く償却できるかも大きなポイントです。

ところで木造タウンハウスはお好きですか?

ミリナリという郊外の物件で超オススメの建物です。滅多に出てこないのですが、半年ぶりに出てきました。ミリナリとはこのあたりのエリアです

 

 

何がオススメかと言いますと、

  • 年間1500万円以上の償却を4年で可能→最高税率の高所得者に最適
  • エリアでトップ2の人気物件で空室率低く、出口も見据えやすい
  • レバレッジを効かせられる→自己資金は約$250,000必要です。

 

この建物は実績ありますので自信を持ってお勧めできます。

 

ご購入ご希望の方はご連絡ください。

【明日】ハワイ不動産セミナー@東京 直前告知です

おはようございます。

実は今東京出張中です。

明日五反田でハワイセミナーを行うのですが、若干数空席があるのでお時間のある方はevan@sachihawaii.comまでご連絡ください。

*第一部:ハワイ不動産の動向、カカアコ最新情報*
*第二部:イリカイホテル分譲情報
*第三部:ハワイの不動産で節税できる?!*

時       間:9月12日(土)

開場:14:30    開始:15:00~17:00
参加費:1000円 安っ!

詳細はこちら↓

https://www.g-call.com/seminar/index.php?semi_no=174

Ilikai Project 23

9月 10th, 2015|ハワイの不動産投資, 日本出張, 節税|0 Comments

ハワイおすすめ減価償却物件のご紹介

お客様も購入されている滅多に出ないタウンハウスがでてきました。

年間約1600万円を償却できる木造タウンハウスです。

(@124JPY/USD)

高給取りのサラリーマンの方に特におすすめです。

頭金4割(約2,000万円)すぐにご用意できる方、来年の確定申告時に所得税をがっぽり減らしたい方はご連絡下さい。

物件概要

価格:$629,000

Screen Shot 2015-05-31 at 10.35.09 AM

 

Front view of the unit.  It is an end unit in a great location i

Front view of the unit. It is an end unit in a great location i

 

 

Large living room with a fireplace and cathedral ceilings.

Large living room with a fireplace and cathedral ceilings.

 

The living area opens into the dining are and leads to the kitch

The living area opens into the dining are and leads to the kitch

 

Open kitchen with hardwood floors, corian counters and stainless

Open kitchen with hardwood floors, corian counters and stainless

 

Unit has a small fenced yard space.

Unit has a small fenced yard space.

 

Additional view of the master bath.

Additional view of the master bath.

 

 

Separate laundry room leads to the garage.

Separate laundry room leads to the garage.

 

 

5月 31st, 2015|ハワイの不動産投資, 節税|0 Comments

国際税務知識の大切さを再認識

こんにちは! ハワイ不動産購入のお手伝いをしているハワイ州公認不動産取引士のエバンです。

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ハワイで子育て:長男学校いくよー!ソチ土産の新しいバックパックで登校です。

ハワイで子育て:長男学校いくよー!ソチ土産の新しいバックパックで登校です。

 

昨日は会社のミーティングで色々情報交換があった後、

 

 

自宅のバスルームに使う窓を買って一度帰宅。

 

 

その後少し断熱材を入れる作業をした後に、

 

 

ハワイでリフォーム:バスタブ設置完了です。断熱材を入れてエコハウスにw

ハワイでリフォーム:バスタブ設置完了です。

 

 

 

ハワイでリフォーム:断熱材は入れていない家が中古はほとんどです。僕は入れてエコハウスにして行きます!

ハワイでリフォーム:断熱材は入れていない家が中古はほとんどです。僕は入れてエコハウスにして行きます!

 

 

日本からお越しのお客様と会食に行ってきました。

 

 

このお客様は節税目的という目線。

 

 

物件をいりいろご案内しているなか、

 

 

丁度会社のミーティングで国際税理士の先生と座談会があり、

 

 

お客様にとって貴重な情報を入手する事ができました。

 

 

法人スキーム、節税スキームを海外で展開する場合、

 

 

このような税理士の方に有償でもコンサルをまず受けて

 

 

後々間違いがないように進めて行くプランニングが大事だなと再認識です。

 

 

さっそくこの先生をご紹介しました。

 

 

税務署の最近のトレンドを踏まえて、

 

 

なぜこのコンドが他の建物より償却が早いのか、

 

 

なぜこのコンドは築古だが日本の税務署に罷免される可能性が高いのか、

 

 

などの特定情報をお客様にはそっとお教えします。

 

 

マハロ!

 
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超オーシャンビュー未公開物件のご紹介

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ワイキキから徒歩圏の1ベッドルームの未公開物件のご紹介です。

 

食事が出来るほどの広さのラナイからの景色がこれです。

 

ラナイと海の距離感! 海に張り出している錯覚に陥ります。

ラナイと海の距離感! 海に張り出している錯覚に陥ります。

 

価格はなんと、

 

 

$669,000(今日のレートで約6800万円)!!

になりそうです。

 

広さは約55㎡です。

 

ちなみに減価償却を取りたい方、

 

年間約680万円を8年間

で償却できる可能性があります。

 

 

おそらくマーケットに出したらすぐ決まるかと思います。

 

 

このオーシャンビューは1ミリオンダラーの眺望でしょう。

 

 

超オーシャンビューのハワイのコンドを購入、

 

 

減価償却で日本のビジネスの節税、

 

 

さらにはハワイへの渡航をすべて経費化したい方、ご連絡下さい。

 

 

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スピード減価償却案件

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昨日は会社のゴルフイベントがあり、

 

 

ミッドパックというカイルアにあるゴルフ上に午後行って来ました。

 

 

景色最高、スコアはとほほでした。

 

 

景色最高でしたよ。日没サスペンデッドギリギリセーフ

景色最高でしたよ。日没サスペンデッドギリギリセーフ

 
さて、今日は木造戸建で節税効果大の案件のご紹介です。

 

 

5000万ほどの余剰資金がある方で

 

 

オアフの一等地に戸建を買う事で

 

 

海外に資産をリスク分散させながら

 

 

日本でガツガツ節税をしたいという方にオススメの物件です。

 

 

GetMedia-33

閑静な住宅街。一般の人ははいれないゲートコミュニティです。

 

 

  • 3ベッド2バス
  • 専有面積:約255㎡
  • 1989年築
  • 借地権(2041年まで)
  • 借地料:217ドル/月
  • 固定資産税375ドル/月
  • 価格$480,000(約4,854万円@今日のレート)

 

この物件がなぜオススメかというと、

 

・カハラ至近→大変好立地

・ゲートコミュニティ

・借地権の木造築→年間約1200万円の減価償却を4年間継続

・賃貸ニーズも強い

 

 

実は友人が住んでいてとても良いところというのは分かっているんです。

 

 

 

GetMedia-34

広々リビング

 

 

GetMedia-35

アイランド付きキッチン

GetMedia-36

高台で見晴しも最高ですよ。

 

売り切れ御免です。

 

 

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今年の税金対策も一段落しました。

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ハワイも随分涼しくなって来ましたー。

 

 

今日の最高気温は24度程度でとても過ごしやすいですよ。

 

 

20131104-115218.jpg

 

一時期ぱったりとやんでいた貿易風も気持ちよく吹いています。

 

 

さて、懸案だった日本の節税対策も一段落しました。

 

 

今年はIさんに教わった手法でキャッシュを多めに内部留保できそうです。

 

 

ハワイと日本を行き来した事で実現しました。

 

 

来年からも二ヶ月に一度は日本出張を継続して行きたいですね。

 

 

それにしてもこの手法を税理士に話したところ、

 

 

かなり消極的だったんです。

 

 

Iさんも仰っていましたが

 

 

「税理士は決してお客さんの節税を考えている訳ではない」

 

 

という事を再認識しました。

 

 

もちろんそういう方もいらっしゃると思いますが、

 

 

僕はまだ出会っていません。汗

 

 

Iさんは結局自分でくまなく調べて、

 

 

税理士に方針を伝えるだけなので、

 

 

結局安い税理士で記帳、納税の処理だけお願い出来ればいいかも

 

 

なんてことも仰っていました。

 

 

不動産取得税などの大型経費が今年はなく、

 

 

保険を買いまして手持ちのキャッシュを減らす事は嫌だったので

 

 

一安心しています。

 

 

さて、今月は売り物件を一件お預かりすることになったので、

 

 

今はそれの準備で忙しくしています。

 

 

とてもいい物件なので市場に出ましたらご紹介しますね。

 

 

それと日本からもお客様が3組ほどいらっしゃる予定です。

 

 

頑張って行くぞー。

 

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エバン

11月 4th, 2013|税金, 節税|0 Comments

健美家コラム更新しました。

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  • 減価償却向けのオススメ物件です。

———————————————

気づいたらアップされていました。

 

今回は前回の減価償却スキームをもっと掘り下げています。

 

 

良かったら読んでみて下さい!

 

健美家コラム 「ハワイの古いコンドミニアムが「節税」に役立つというディープな話

 

マハロ

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エバン

8月 26th, 2013|節税|0 Comments