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税金

/税金

米国居住者が日本の不動産の売却時に節税する方法

 

アロハ~!

 

日本の個人の申告が完了しました。

 

今回は去年の売却益の分の納税があったのですが、

 

シミュレーションより安く上がったのでまあ良しとします。

 

クレジットカードで納税可能!というのを発見したので検討しましたが

 

一万円に対し手数料78円+消費税

 

発生するとのことだったので

 

オンラインバンキングからペイジーで納付。

 

無料なのはうれしいですね。

 

さて今回は米国居住者が日本の個人名義の不動産を売却したわけですが、

 

実はそのキャピタルゲインはアメリカで申告する必要があります。

 

日米租税条約があり、日本で支払った税金は米国では二重に納める必要はありませんが、

 

米国の税率に照らし合わせて納入額が不足している場合は差額を納めなくてはなりません。

 

僕はこの事実を聞いて実は大変不安でした。

 

日本で相当額の納税は確定していたのでさらに米国でもはらうのかよ!と思っていたのです。

 

しかしあることに気付きおそらく日本の納税以上は発生しない、

 

逆に米国基準では大幅に過払いしていた場合、クレジットとして控除される可能性さえあることが分かりました。

 

米国の確定申告は4月15日が期限ですのでまだ終わっていないので納税額がどれくらいになるかはわかりません。

 

では気づいたあることとは何でしょうか?

 

キャピタルゲインは簡単に言うと

 

(売却価格 – 購入価格)*税率

 

になりますが、

 

米国の海外不動産のキャピタルゲイン税の算出は

 

((売却価格 x 決済引渡し日の為替) – (購入価格 x 取得日の為替)) x 税率

 

です。

 

税率はおいておいて、

 

同じ不動産なのに、為替によって税金が大きく左右されるわけです。

 

つまりですよ、

 

円高で買って円安で売る。

 

ことができれば米国のキャピタルゲイン税は日本の納税額で賄われる可能性が高いですよね。

 

例えば3億のマンションを6年前に買ったとします。

 

それを昨年4億5千万円で売却しました。

 

日本では長期譲渡になり、さらに海外居住ということで住民税は支払う必要はないので

 

15%+復興税(2.1%)ということになります。

 

減価償却、経費は無視して計算すると、ざっとおよそ

 

2,565万円となります。

 

これが例えば取得日のドル円レートが

 

88円、

 

売却決済日が

 

115円

 

だったとします。

 

米国でのキャピタルゲイン税率は

 

一年以上の長期譲渡、夫婦のジョイント確定申告の場合、年収は合算で$151,900までなら

 

15%

 

です。

 

となると税額は

 

((4億5千万円@115 JPY/USD)- (3億円@88 JPY/USD) ) x 15%

=$75,593

 

となります。

 

今日のレートで

 

約867万円です。

 

 

かたや2565万円、かたや867万円です。

 

 

どうですか、他人事でもほっとしませんか?(笑い)

 

 

海外移住してしまった人で売却を考えている人は、

 

 

まずは取得日の為替レートを調べてシミュレーションしてみてもいいかもしれません。

 

 

米国での節税につながる可能性があります。

 

 

僕ら夫婦はこれを税理士と確認してとても気持ちのいい一日を過ごす事ができました。

 

 

まだ確定前なのでまだ油断はできないですかね。

 

 

マ   ハ   ロw

 

 

 

3月 14th, 2017|ハワイの生活, 日本の物件, 税金, 節税|0 Comments

木造4年償却スキームの終焉!?

 

ハワイの不動産の建物割合の高さを利用した

 

減価償却による節税スキームがここ数年大流行しちゃっています。

 

どこの会社でもセミナー開いたりしていますよね。

 

僕はセミナーで「当局はこの事実を把握している」とおっしゃる税理士の先生のお話を紹介しながら

 

長くは続かないのではというお話をしてきました。

 

それが今年に入って意外なところからメスが入っています。

 

それはなんと日本の税制が変わったのではなく、

 

ハワイの方が対応してきたんです。

 

影響がでているエリアはズバリ、

ミリラニ

 

です。

 

 

そう、僕も賃貸ニーズの観点からお勧めしていたエリアです。

 

このエリアで木造建物を使った4年償却スキーム目的の日本人投資家、いや日本人節税家による購入が大変多かったのでしょう。

 

なんとミリラニのタウンハウス物件(ミリラニマウカ、タウンともに)の2017年の評価額が

 

 

合計の評価額はそのままで土地の評価額だけ4倍以上になっています。

 

大変なことになっています

 

これを僕は

 

2017 ミリラニショック

 

と呼んでいます。

 

建物8割:土地2割の絶好の条件だったためにここ数年日本人バイヤーが殺到したと思われます。

 

米国の法律でも減価償却メリットはあるのですが、

 

27.5年という長期なので今回の事件は米国人投資家にはダメージはないかと思います。

 

それにしても固定資産税は大幅アップせずに、

 

日本の税制では旨味がなくなるようにうまーく変更しているあたり、

 

ミリラニ市の

「ここは住む人達の街だよ、外国人の節税のために、ローカルの人が住みにくくなるのはゴメンだよ。」

という主張の現れかと思います。

 

もしかしたらこれで日本人バイヤーがまだ影響のないエリアに舵取りを変更し、

 

次第にオアフではこのスキームを使えなくなるのではないかと感じています。

 

 

MLSにはまだ反映されていないところが多いです。

 

ミリラニで探している方、もしくは購入中の方ご注意下さい。

健美家のコラムがアップされました Vol 41

今年第一回目、第41話めです。

 

日本の物件売却完了。小さな後悔と次のステップ。

https://www.kenbiya.com/column/amakata/41/

 

よかったら読んでみて下さい!

 

ハワイで大家:今日はチャリティのかけっこイベントの日です

 

2月 24th, 2017|税金, 米国本土投資|0 Comments

AirbnbにおけるGETとTAT

アロハ!

新年から二件契約に入り、現在4件のエスクローをフォローしています。

さて、1/20日は2016年の4Qの事業税(GET)とホテル税(TAT)の締め切り日でした。今回はハワイでAirbnbをするとこれらの税金がどのようになるかご紹介します。

 

 

GET(General Exercise Tax)

ジーイーティーとは消費税のようなもので事業者が消費者に課すことができる税金です。皆さんがABCで買い物をした時、ホテルに泊まった時、また6ヶ月以上の賃貸で部屋を借りた際にも課される税金です。税率は4.712%です。(オアフの場合)ただし消費者からの預かり税金出ない場合は売上の4.5%を年間の納入額に応じて毎月、四半期、半年ごとに支払いします。

TAT(Transient Accommodation Tax)

ティーエーティーとはホテル税のことで6ヶ月以下の短期賃貸売上に対して一律9.25%が課せられます。(オアフの場合)皆さんがホテルに泊まる場合にも必ず支払っている税金です。こちらも売上に応じて納入頻度が変わります。

 

GET & TAT x Airbnb

それではこれらの税金はAirbnbをされている大家さんにはどのように課せられるのでしょうか?2017年1月現在ハワイ州ではAirbnbなどのバケレン紹介サイトがGET/TATをホストの代わりに徴収、代納する方法は取られていません。昨年これを可能にする法案があがりましたがイゲ知事により却下されてしまいました。よって現時点ではホストは総収入から内税として算出し、納める必要があります。

総収入の確認方法

GET/TATを算出するにはまず総収入を確認する必要があります。先程ビデオを取りましたので見てみて下さい。

 

 

はじめて録画してみましたw.今年は新しいこともチャレンジしていきます。

 

ここで一つ疑問点が出てきます。総事業費にクリーニング代を含めるか否かです。クリーニング代はパススルーで全額清掃会社に支払っていますので日本的な考え方だと売上から差し引いたものが課税額になるかと思います。実際にそのように処理されているお客様もいらっしゃいます。

僕の場合はと言いますと現状クリーニング代は含めた額を課税額にしています。何故かと言うと税理士が昨年の1月にハワイ州の税務署に確認しその旨回答があったからです。

これはお使いの税理士によって判断が別れるところかと思います。

税額の算出方法

総収入が分かりました。では実際の納税額を計算してみましょう。

GET/TATのAirbnb上での考え方はこうです。

GET=(総収入-TAT徴収分) x 4.712%

TAT=(総収入-GET&TAT徴収分) x 9.25%

 

内税ですので徴収分は差し引いて税率をかけます。

ベースの収入は

総収入 / ( 1 + 4.712%+9.25%)

で算出します。

 

なかなか税金が高くて大変ですよね。

でもハワイでは一番収益率が高い方法ですので収益性重視の方にはオススメしています。

 

マハロー!

 

ハワイで大家:三男とデート

 

ハワイの固定資産税が倍になってしまう分岐点

先日このような手紙が来ました。

2017 Real Property Assessment Notice

と書いてあります。

我が家の来年の固定資産税の通知です。

オアフの不動産はどれもそうですが

マーケットと連動して毎年微増してきました。 以下が2001年からの我が家の固定資産税の変遷です。

 

2016 $ 3,485.65
2015 $ 2,960.30
2014 $ 3,076.15
2013 $ 3,036.60
2012 $ 2,947.70
2011 $ 2,528.05
2010 $ 2,050.29
2009 $ 2,408.02
2008 $ 2,414.53
2007 $ 2,489.54
2006 $ 2,351.10
2005 $ 1,920.38
2004 $ 1,744.88
2003 $ 1,617.38
2002 $ 1,575.71
2001 $ 1,443.94

2012年に購入してから毎年微増、2015年は嬉しい微減、そして今年は思いっきり上がりました。

 

すべて成約価格と連動しています。

 

しかし、この赤紙には、

 

なんと、

 

恐ろしい文字が記載されていました。それは

 

RESIDENTIAL  A

 

です。

 

このレジデンシャル Aとは物件のクラス分けのことで以下の条件を満たすとこの恐ろしいグループに分類されてしまいます。

  • 非居住
  • 評価額$1M以上

 

たったこれだけです。何が恐ろしいかといいますと、固定資産税が

 

評価額$1000ごと$3.50

 

から

 

評価額$1000ごと$6.00

 

と倍近く上がってしまうんです!

 

我が家は法人所有しながら自己使用なのでアピールの余地があるかもしれませんが、税理士の先生は法人所有という時点で非居住とみなされるとの見解でした。

 

うれしいか悲しいかな、我が家の評価額は1Mをちょっとだけ超えてしまったんです。

 

購入時の$842Kから来年は$1,009,400。。。

 

キャピタルゲインやバケレンでガンガン利益はあがりますが、

その分税金が高いのが悩みのタネですね。

 

2013年に始まったこのシステム、理不尽と思っているのは僕だけではなく、実は集団訴訟でホノルル郡を訴えていた裁判の判決がこの秋にあったんです。

 

判決は

 

違法、Unconstitutional=違憲判決です。

 

しかしながらホノルル郡はこの判決を不服とし控訴する構えだそうです。

 

もしかしたら長期化するかもしれませんが、このResidential Aは日本人含む投資家全員に関係してきますので今後の動向は注視する必要がありますね。

 

僕も自己使用認定もらえるように悪あがきしてみようかな。

 

ハワイで共有のマイホームを売ったとき

最近また勉強しているのですが、

3年前にハワイの不動産取引士の勉強をしていた時に比べ、

明らかに僕のCPUの処理能力が落ちています。。。 集中力が続きません。

名義、法律、融資など日本の宅建に比べ実務により近い内容を学んでいます。

ただ今日は不動産投資、税金の章だったので急に楽しくなっております。

やはり興味のあるところは違いますねw。

さて、日本で共有のマイホームを売った時に特別控除がありましたが、

夫婦名義であれば持分に応じてそれぞれ最高3千万円なんですね。

僕が自宅を最後に売った時は独身時代に購入していたので僕のみがこの控除を受けました。

所変わってハワイではどうでしょう?

Tax Exemptions

A homeowner is eligible for a major tax break on the sale of a home. If he has owned and lived in a home as his main home two of the past five years and has not excluded any gain on the sale of another home in the past two years, he may exempt $250,000 of gain. Therefore, if a person sells his home of two years and realizes a gain of $200,000, none of the gain is taxable. If he realizes a gain of $300,000, only $50,000 is taxable at the capital gains rate. If there are co-owners, each is entitled to a separate exemption, if qualified. When a married couple files a joint return and each spouse has lived in the home as a main home two of the past five years and has not excluded any gain on the sale of another home in the past two years, the exemption is $500,000 of gain, even if only one spouse has owned the property for the required two years.

 

アメリカで夫婦共有名義では夫婦合わせて$500,000(6千万円@120JPY/USD)まで控除されます。

およそ日本と同じくらいですね。

ただアメリカでは多少の条件があります。

  • 過去5年間で最低2年居住していること
  • 同じ控除を過去二年間で使っていないこと
  • 夫婦共同で確定申告していること(アメリカでは可能です)

夫婦どちらかの名義でも適用されるようです。

ちなみにアメリカでは夫婦間で持分を変えるということはありません。ハワイの不動産を日本人が夫婦名義で購入すると日本の税法上1/2ずつとなりますので節税目的も兼ねている場合注意が必要です。

さらに日本では相続税の問題がありますのでハワイ不動産を夫婦名義で購入検討中の方は事前にきちんと調査することをお勧めします。

 

マハロ

2月 4th, 2016|ハワイの不動産事情, 税金|0 Comments

ハワイ不動産売却益の源泉税がアップします。

ハワイ不動産はしばらく持っていた方にはここ数年いい売却チャンスですよね。

売却して利益確定と考えている方は要注意です。

FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)、すなわち外国人不動産投資税法が改正され5%アップになります。もともとはバブル時代にこぞって日本人投資家がハワイ、ならびに米国不動産を売却、莫大な利益を得たがキャピタルゲインを申告せずに税を取り損ねた反省からできた法律だそうです。

今までは連邦10%、ハワイ州5%の合計15%が売却額に対して源泉徴収されていました。ゲインがない場合は翌年のタックスリターンで還付されますが、一年間塩漬けになってしまいます。

今回連邦部分が5%アップして合計20%の源泉になるというものです。

以下要約です。

• FIRPTA still applies to all transactions involving the sale of a United Statesreal property interest by a foreign person.

引き続きFIRPTAは外国人に対して課税される。

• For those transactions that close after February 16, 2016, the FIRPTA withholding rate will increase from 10% to 15% of the amount realized (generally, the gross sales price),unless an exemption applies or withholding certificate is obtained.

2/16以降の引き渡し案件からFIRPTAを従来の10%から5%あげた合計15%を譲渡額に対して課税する。

• An exemption still applies for transactions where the amount realized does not exceed $300,000 and an individual buyer acquires the property for use as a principal residence.

譲渡額が$300,000に未満かつ購入者が個人で居住の用に供する場合はFIRPTRAは免除となる。

• The FIRPTA withholding rate remains at 10% for transactions where the amount realized is greater than $300,000 but does not exceed $1,000,000 and an individual buyer acquires the property for use as a principal residence.

譲渡額が$300,000以上$1,000,000未満かつ購入者が個人で居住の用に供する場合はFIRPTAは10%に据え置きされる。

 

資料はこちらからダウンロードできます。

 

売却予定の方はご連絡ください。すぐに動きます。

 

 

マハロ

本年もどうぞよろしくお願いします。

メールなどでは新年のご挨拶をしておりましたが、今年初めての投稿になります。

皆様本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

さて、天方家は3年連続でハワイで年越しとなりました。

ここ数年はタウンのJ-Shopで美味しいお刺身を予約し、妻のおせちとともに日本酒を堪能するというザ・ジャパニーズなお正月を過ごしております。

それにしてもあっという間に1月も中旬ですね。

アメリカはこれから納税シーズンです。

まずは今月20日に昨年度第四四半期分の売り上げに対するGET, TATの納付期限です。

主に個人事業主や12月決算の企業が対象です。

僕ら不動産取引士も個人事業主ですので該当期間に頂いたコミッションの総額に対して4.5%の税金を支払います。

そしてタックスリターンの準備も進めなくてはなりません。

僕は米国に加え、日本で確定申告、法人決算がありますので本当に忙しい時期に突入します。

なんとか簡素化できないかなぁと昨今は考えたりしております。

毎年この時期は憂鬱ですが今年は悩みの種が一つ増えてしまっており、

数ヶ月はドタバタしそうです。

追伸:イリカイ情報のメルマガを昨日発信しております!いよいよ秒読み段階か?!というところまできておりますのでハワイ不動産で節税しながらハワイを満喫したい!という方は是非ご登録ください。現在120名以上の方々にご登録いただいております。

 

マハロ!

1月 13th, 2016|税金|0 Comments

国際税務知識の大切さを再認識

こんにちは! ハワイ不動産購入のお手伝いをしているハワイ州公認不動産取引士のエバンです。

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ハワイで子育て:長男学校いくよー!ソチ土産の新しいバックパックで登校です。

ハワイで子育て:長男学校いくよー!ソチ土産の新しいバックパックで登校です。

 

昨日は会社のミーティングで色々情報交換があった後、

 

 

自宅のバスルームに使う窓を買って一度帰宅。

 

 

その後少し断熱材を入れる作業をした後に、

 

 

ハワイでリフォーム:バスタブ設置完了です。断熱材を入れてエコハウスにw

ハワイでリフォーム:バスタブ設置完了です。

 

 

 

ハワイでリフォーム:断熱材は入れていない家が中古はほとんどです。僕は入れてエコハウスにして行きます!

ハワイでリフォーム:断熱材は入れていない家が中古はほとんどです。僕は入れてエコハウスにして行きます!

 

 

日本からお越しのお客様と会食に行ってきました。

 

 

このお客様は節税目的という目線。

 

 

物件をいりいろご案内しているなか、

 

 

丁度会社のミーティングで国際税理士の先生と座談会があり、

 

 

お客様にとって貴重な情報を入手する事ができました。

 

 

法人スキーム、節税スキームを海外で展開する場合、

 

 

このような税理士の方に有償でもコンサルをまず受けて

 

 

後々間違いがないように進めて行くプランニングが大事だなと再認識です。

 

 

さっそくこの先生をご紹介しました。

 

 

税務署の最近のトレンドを踏まえて、

 

 

なぜこのコンドが他の建物より償却が早いのか、

 

 

なぜこのコンドは築古だが日本の税務署に罷免される可能性が高いのか、

 

 

などの特定情報をお客様にはそっとお教えします。

 

 

マハロ!

 
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健美家のコラムでアメリカの確定申告についてレポートしています。

 

日本で不動産をやりながらアメリカに移住すると税金の話はどうなるのか?

 

 

という内容です。

 

 

よろしかったら覗いてみてください!

 

 

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4月 23rd, 2014|ハワイの不動産事情, 税金|0 Comments