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日本の物件

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米国居住者が日本の不動産の売却時に節税する方法

 

アロハ~!

 

日本の個人の申告が完了しました。

 

今回は去年の売却益の分の納税があったのですが、

 

シミュレーションより安く上がったのでまあ良しとします。

 

クレジットカードで納税可能!というのを発見したので検討しましたが

 

一万円に対し手数料78円+消費税

 

発生するとのことだったので

 

オンラインバンキングからペイジーで納付。

 

無料なのはうれしいですね。

 

さて今回は米国居住者が日本の個人名義の不動産を売却したわけですが、

 

実はそのキャピタルゲインはアメリカで申告する必要があります。

 

日米租税条約があり、日本で支払った税金は米国では二重に納める必要はありませんが、

 

米国の税率に照らし合わせて納入額が不足している場合は差額を納めなくてはなりません。

 

僕はこの事実を聞いて実は大変不安でした。

 

日本で相当額の納税は確定していたのでさらに米国でもはらうのかよ!と思っていたのです。

 

しかしあることに気付きおそらく日本の納税以上は発生しない、

 

逆に米国基準では大幅に過払いしていた場合、クレジットとして控除される可能性さえあることが分かりました。

 

米国の確定申告は4月15日が期限ですのでまだ終わっていないので納税額がどれくらいになるかはわかりません。

 

では気づいたあることとは何でしょうか?

 

キャピタルゲインは簡単に言うと

 

(売却価格 – 購入価格)*税率

 

になりますが、

 

米国の海外不動産のキャピタルゲイン税の算出は

 

((売却価格 x 決済引渡し日の為替) – (購入価格 x 取得日の為替)) x 税率

 

です。

 

税率はおいておいて、

 

同じ不動産なのに、為替によって税金が大きく左右されるわけです。

 

つまりですよ、

 

円高で買って円安で売る。

 

ことができれば米国のキャピタルゲイン税は日本の納税額で賄われる可能性が高いですよね。

 

例えば3億のマンションを6年前に買ったとします。

 

それを昨年4億5千万円で売却しました。

 

日本では長期譲渡になり、さらに海外居住ということで住民税は支払う必要はないので

 

15%+復興税(2.1%)ということになります。

 

減価償却、経費は無視して計算すると、ざっとおよそ

 

2,565万円となります。

 

これが例えば取得日のドル円レートが

 

88円、

 

売却決済日が

 

115円

 

だったとします。

 

米国でのキャピタルゲイン税率は

 

一年以上の長期譲渡、夫婦のジョイント確定申告の場合、年収は合算で$151,900までなら

 

15%

 

です。

 

となると税額は

 

((4億5千万円@115 JPY/USD)- (3億円@88 JPY/USD) ) x 15%

=$75,593

 

となります。

 

今日のレートで

 

約867万円です。

 

 

かたや2565万円、かたや867万円です。

 

 

どうですか、他人事でもほっとしませんか?(笑い)

 

 

海外移住してしまった人で売却を考えている人は、

 

 

まずは取得日の為替レートを調べてシミュレーションしてみてもいいかもしれません。

 

 

米国での節税につながる可能性があります。

 

 

僕ら夫婦はこれを税理士と確認してとても気持ちのいい一日を過ごす事ができました。

 

 

まだ確定前なのでまだ油断はできないですかね。

 

 

マ   ハ   ロw

 

 

 

3月 14th, 2017|ハワイの生活, 日本の物件, 税金, 節税|0 Comments

物件売却に関しての健美家コラムアップされました

東京→札幌→沖縄の出張が終了し今日ハワイに戻ってきました。久々のコラムがアップされたのでお時間があれば読んでみてください!

続けて物件を売却した5つの理由

 

マハロ

健美家コラムアップされました。

アロハ! 今日は家族で地元の4マイル(6.4キロ)マラソンに参加してきました。

全員ほぼ完走です。

健美家さんでコラムがアップされているので良かったら読んでください!

 

https://www.kenbiya.com/column/amakata/33/

日本の物件を売却した件

アロハ〜、健美家のコラムがアップされました。

今回は日本の物件を売却についてです。

今のマーケットは熱いですよー!

よかったら読んでみてください。

https://www.kenbiya.com/column/amakata/32/

https://www.kenbiya.com/column/amakata/32/

沖縄の弟の新居がイケテいます

時差ぼけが今回ひどいです。ハワイの深夜に目が覚めまくっています。

沖縄レポート第二弾です。

さて、今月弟が那覇の国際通りのマンションから

少し離れた海の近くに一軒家を購入し引っ越したというので見に行ってきました。

 

IMG_2830.JPG

海から徒歩0分のちょっとしたリゾート地です。ちなみにご近所は米軍関係の外人ばかり。

もともとはカフェ兼自宅でした。とても開放的です。

IMG_2640.JPG

超オープンなレイアウトに打ちっ放しコンクリートで巨大アイランドを新設してめっちゃいい感じです。

 

IMG_2642.JPG

廊下広すぎ。いたるところにハンモックが吊るしてあったり、梯子が設置してあり天窓から屋上にでられるなど子供が喜びそうな仕掛けがたくさんあります。

 

IMG_2645.JPG

子供部屋1。 長女と次女の部屋です。壁は自分たちで塗ったそうです。

 

IMG_2646.JPG

もともとは倉庫だった部屋を長男の部屋のコンバージョン。落ち着いた緑ですね。

 

IMG_2647.JPG

主寝室。Master Suiteバスが併設です。

この家の特徴は正面はオーシャン、裏は山の緑だったのですが、裏地が売りにでて戸建てを立てるという話を聞き弟は仕方なくその土地を購入したそうです。弟のやりそうなことです。

 

IMG_2835.JPG

 

どうぞ見てくださいと言わんばかりの開放感。

 

IMG_2800.JPG

宿題をする姿が絵になっていますw

 

IMG_2900.JPG

甥っ子姪っ子のリクエストにより一緒に入浴。僕と甥っ子、手の位置が絶妙でしたw。

 

IMG_2829.JPG

この窓いいですねー。ダイニングも広々です。

 

IMG_2794.JPG IMG_2803.JPG

7.1ch/140 inchのホームシアターを設置。僕の前の家は5 ch/125 inchでしたので完敗です。

こんなスクリーンでラピュタをハンモックから見る。すごすぎます。

 

IMG_2792.JPG

カフェのトイレという感じですね。

 

IMG_2791.JPG

弟はマニアックなのでディテールにこだわります。このスイッチはいいなぁ。ミサイル発射です。

 

IMG_2831.JPG

新居祝いにシーサーをもらったそうです。僕らもハワイの家に買おうと決めましたw。

 

住環境にこだわりをもつというのは完全に親からのDNAですね。

 

素晴らしい家でしたよ。

 

 

5月 1st, 2015|日本の物件|0 Comments

健美家コラムアップされました

良かったら読んでみてくださいーw

http://www.kenbiya.com/column/amakata/28.html

3月 30th, 2015|日本の物件|0 Comments

【資料】日本は大丈夫か?!

前回の日本出張の際に某大学教授でありながら、

 

不動産投資家でもいらっしゃり、

 

ここでは書けない日本を代表する企業の創業者の私設REITを管理されるあるかたにお会いしたんです。

 

この方の不動産投資に対するロジックにはすごく感銘しました。

 

色々な話題の話で盛り上がり、あっという間に時間が過ぎてしまいました。

 

本当に素敵な出会いに感謝です。

 

その方に見せて頂いた資料にギョッとしてしまいました。

 

 

 

 

こちらです。

 

 

西原様資料

 

 

厚生年金の加入者と受給者の将来推移図ですが、

 

 

2038年、今からたった24年後を見てみて下さい。

 

 

受給者数:2,870万人

 

に対して

 

加入者:2,860万人

 

 

と逆転してしまうんです。

 

 

その後はどんどんその差が開いて行きます。

 

 

年金問題は受給年齢引き上げ、退職年齢引き上げで政府は小手先の対応をしていますが、

 

 

結局問題の根本は全く解決されていません。

 

 

国民を馬鹿にするのもほどがあると思います。

 

 

今から24年後といえば、

 

 

僕の子供達が社会に巣立って行く時と丁度重なります。

 

 

僕は正直こんな環境に

 

 

自分の資産はおろか、

 

 

 

自分の子供を置きたくないなと思ったりします。

 

 

 

原発問題、従軍慰安婦、領土問題に対する国の対応を見てもそうです。

 

 

 

日本人はすばらしい、日本は大好き。

 

 

だけどそれを動かしている国、役人がこの国をダメにしている。

 

 

残念なことです。

 

 

すみません、珍しくきついこと書いちゃいました。。。

 

 

 

 

9月 9th, 2014|一般, 夢を叶えるには, 日本の物件|0 Comments

さようならANA

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ハワイに来てから入会し、

 

 

初年度で5万プレミアムポイントを貯め、

 

 

プラチナステータスになりました。

 

 

それもこれもスーパーフライヤーズクラブ(SFC)に入会するため。

 

 

とれた時には感動していろいろアップしたりしちゃいました

 

 

プラチナステータスはマイルでも支払でも席が非常に取りやすく、

 

 

時々ビジネスへのアップグレードなんていううれしい特典がありました。

 

 

しかし残念ながら一年間で有効期限が切れてしまいます。

 

 

ブロンズになった訳ですが、どうやらスーパーフライヤーズが上級なのか、それ以降サイトにはそのように表示されます。

 

 

使えないSFC

 

 

しかし都落ちとはこのこと!

 

 

まず何十万とあるマイルを使って全然特典予約ができない!

 

 

向こう何ヶ月も空席待ち!!

 

 

スターアライアンス系列なら取りやすいかと見てみると

 

 

 

全く同じ!!

 

 

ユナイテッドのサイトでみると全然マイルでとれるぞ。。。

 

 

あれ????

 

 

これならユナイテッドのマイル貯めた方が全然いいじゃん!!

 

 

 

僕の場合ハワイ発東京着なのでもしかしたらそのせいかもしれません。

 

 

 

日本からの往復を買った方が安かったりしていましたからね。

 

 

それにしても全然使えないANA。

 

 

ハワイ便なんて747なので狭くて古くて、しかもビジネスフルフラットにならないし!

 

 

SFCがあれば

 

 

チェックイン時にビジネスの列に並べて、

 

 

ラウンジが使えて(羽田のANAのラウンジなんて激混みだし!)

 

 

早く乗れて

 

 

荷物が早く出てくるからいいじゃん!

 

 

 

と思えますが、要するにANAを予約しなくては行けない訳です。

 

 

 

あ、スターアライアンス系列に変えてもこのカードは使えるかな。

 

 

 

そっかー、米系にもどそうかなー。

 

 

さよふならですかね、ANA。

 

 

 

 

アメリカ本土のアパート投資もやっています。

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8月 31st, 2014|日本の物件|2 Comments

へこむなぁ。。

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8月6に招待されている上記のセミナー用の資料と、

 

 

7日には預かり資産100億のアセットマネージメント会社さまで行う

 

 

 

投資家向けのクローズドセミナーの資料作りに励んでいます。

 

 

 

そんな中、マンションBで一気に3室退去があり、

 

 

 

管理会社から退去立ち会いの報告がありました。

 

 

入居期間をざっと見ると、

 

 

部屋1 1年9ヶ月

 

 

 

部屋2 8年3ヶ月!!

 

 

 

部屋3 17年7ヶ月!!!

 

 

 

長期入居は大変ありがたいことです。

 

 

が、原状回復工事費用の見積もりが来るのが恐ろしいですw

 

 

 

きっとこんな感じでしょう。

 

 

部屋1:ユニットバスは交換済み、よかったよかった。しかもこれは購入後に自分で交換したものだ!

部屋1:ユニットバスは交換済み、よかったよかった。しかもこれは購入後に交換したものだ!

 

部屋1:60万円

 

 

 

ユニットバスの床はすでに補修済み。。。いよいよ交換か?

部屋2:ユニットバスの床はすでに補修済み。。。いよいよ交換か?

部屋2:150万円!!(フルリフォーム)

 

 

部屋3:ユニットバスは愚か給湯機も交換か?
部屋3:ユニットバスは愚か給湯機も交換か?

部屋3:160万円!! (フルリフォーム+補修)

 

 

厳しいなぁー。

 

 

でも次の入居者さまが長く使ってもらえる様に奇麗にするぞー!

 

 

 

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健美家コラムがアップされました。

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今回は日本の物件ネタです。 よろしかったら読んで下さいね。

 

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