カテゴリ

2017年3月
« 2月    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031  

ハワイコンド投資クラブ「ハワイネクスト」

ハワイネクストの利用規約に同意し入会申し込をします。(下記全て必須事項です。) ハワイネクスト利用規約 *

お問い合わせ

88 Piikoi St. #301

Phone: (808)-388-9825

Mobile: (808)-388-9825

Web: http://www.alohainvestments.net/

ハワイでAirbnb

ワイキキコンド2ベッド引渡し

昨日引渡しがありました。

 

古い抵当権を外す作業に少々時間がかかりましたが、

 

無事外され、名義保険にも加入でき出口の際にも困ることはなくなったのでよかったです。

 

早速フルレノベに入ります。

 

Tさま二件目の投資物件購入おめでとうございます!!

 

写真はレノベの一案です。

 

現況は超オリジナルの内装なので

 

床材、天井、壁、キッチン、バスルームとフルコースです。

 

また完成が楽しみです。

【動画】アイコロワンベッドルームってどんな感じ?

Island Colonyの建物4隅に位置する1ベッドルームの一般的な内装です。各階に4戸あり残りはすべてスタジオタイプです。ラナイ含む専有面積 676 ft² (約 62.80 m²)
1979年に長谷工が建てたコンドミニアムで、800戸近くあります。アメニティフロアも綺麗に改装されとてもきれいです。

 

弊社でレノべ、内装任せてもらえますと

 

こんな感じになります。

 

賃貸方法は。。  いろいろありますよ。

 

 

FHBの法人名義融資に黄信号?

 

 

日本法人をハワイ州に登記して融資で物件購入をしている方も多いと思います。

 

ファーストハワイアンバンク(通称FHB)をご利用の方が多いと思います。

 

ましてやバケレン目的の方はほとんどここになっているかと思います。

 

僕のお客さんも多く利用してきましたが昨年末から新しいガイドラインがスタートし、ちょっと厄介です。

 

そのガイドラインは:

 

Articleに書かれている業務内容が不動産購入と管理のみ

 

の法人のみローンの対象になるということです。

 

これは

 

定款の業務目的が不動産購入、管理以外ある法人はNG

 

ということになります。  みんな業務の目的いれまくりますからこれだけというのはイコール定款内容変更ですよね。

 

恐らくFHBの監査でこの部分が引っかかり方向転換したのではないかとのことです。彼らの言い分はこの商品はResidential Loan(30年まで借入可能、主に居住者向け)なのに、多業種の法人が不動産ローンを申し込むのはResidentialの枠ではなくCommercial Loan(7−10年、金利もアップ)枠に入るということです。

すでにこれが原因でお客様が影響を受けました。

さて、回避策はどうすればいいでしょうか?

定款変更するか、新しい法人をハワイに立てて、子会社扱いにするか。

僕の日本の税理士は

子会社にすると、それは独立した法人となり減価償却は取れないです

といっています。

ちょうど検討されているという方、ご注意下さい。

マハロ

オーシャンビューコンド決済引き渡し

 

 

本日無事に決済引き渡しが完了しました。ホッとしております。

今回は途中でトラブルがありましたがレンダー、お客様の迅速な対応でなんとか若干の遅れでまとまりました。

早速これからレノベの提案をしてすぐ賃貸できるよう準備にかかっています。

Yさま、おめでとうございます!

コンドの前にSWATが!! いやいや撮影でした。Hawaii Five Oでしょうね、

AirbnbにおけるGETとTAT

アロハ!

新年から二件契約に入り、現在4件のエスクローをフォローしています。

さて、1/20日は2016年の4Qの事業税(GET)とホテル税(TAT)の締め切り日でした。今回はハワイでAirbnbをするとこれらの税金がどのようになるかご紹介します。

 

 

GET(General Exercise Tax)

ジーイーティーとは消費税のようなもので事業者が消費者に課すことができる税金です。皆さんがABCで買い物をした時、ホテルに泊まった時、また6ヶ月以上の賃貸で部屋を借りた際にも課される税金です。税率は4.712%です。(オアフの場合)ただし消費者からの預かり税金出ない場合は売上の4.5%を年間の納入額に応じて毎月、四半期、半年ごとに支払いします。

TAT(Transient Accommodation Tax)

ティーエーティーとはホテル税のことで6ヶ月以下の短期賃貸売上に対して一律9.25%が課せられます。(オアフの場合)皆さんがホテルに泊まる場合にも必ず支払っている税金です。こちらも売上に応じて納入頻度が変わります。

 

GET & TAT x Airbnb

それではこれらの税金はAirbnbをされている大家さんにはどのように課せられるのでしょうか?2017年1月現在ハワイ州ではAirbnbなどのバケレン紹介サイトがGET/TATをホストの代わりに徴収、代納する方法は取られていません。昨年これを可能にする法案があがりましたがイゲ知事により却下されてしまいました。よって現時点ではホストは総収入から内税として算出し、納める必要があります。

総収入の確認方法

GET/TATを算出するにはまず総収入を確認する必要があります。先程ビデオを取りましたので見てみて下さい。

 

 

はじめて録画してみましたw.今年は新しいこともチャレンジしていきます。

 

ここで一つ疑問点が出てきます。総事業費にクリーニング代を含めるか否かです。クリーニング代はパススルーで全額清掃会社に支払っていますので日本的な考え方だと売上から差し引いたものが課税額になるかと思います。実際にそのように処理されているお客様もいらっしゃいます。

僕の場合はと言いますと現状クリーニング代は含めた額を課税額にしています。何故かと言うと税理士が昨年の1月にハワイ州の税務署に確認しその旨回答があったからです。

これはお使いの税理士によって判断が別れるところかと思います。

税額の算出方法

総収入が分かりました。では実際の納税額を計算してみましょう。

GET/TATのAirbnb上での考え方はこうです。

GET=(総収入-TAT徴収分) x 4.712%

TAT=(総収入-GET&TAT徴収分) x 9.25%

 

内税ですので徴収分は差し引いて税率をかけます。

ベースの収入は

総収入 / ( 1 + 4.712%+9.25%)

で算出します。

 

なかなか税金が高くて大変ですよね。

でもハワイでは一番収益率が高い方法ですので収益性重視の方にはオススメしています。

 

マハロー!

 

ハワイで大家:三男とデート

 

Airbnbのせいでハワイの不動産が!

日本でも相当認知度が高まったAirbnb、通称エアビー。

元日に5連続でスーパーホストに認定された我が家では現在港区からの日本のゲストがステイ中です。

ハワイに進出してきたAirbnbが話題になり、リゾート地域内外でバケレンが横行し不動産価格に悪影響がでる!と心配する人が少なからずいます。

Airbnbが昨年一押ししたホテル税をAirbnbがゲストから徴収し代納する法案もイゲ知事によって最後の最後に却下されてしまいました。(僕はブログで可決!なんて先走ってしまいましたが。。)

ホテル業界の猛烈な反対があったとのことですが、イゲ知事は概ね法案の方向性は賛成だそうで(なにせものすごい額のホテル税、事業税が確実に納められるんですからね)、また少し形をかえて法案が上がってくるとのことです。

ではどれだけAirbnbはハワイの不動産に影響をあたえているのでしょうか?

一昨日のパシフィックビジネスニュースにこんな記事がありました。

Airbnb has no impact on Hawaii housing market, new study finds

記事によりますと、

  • 一年に及ぶ調査期間中に 8,134 軒に最低1回の予約があり, 殆どが半年以下の短期賃貸、そしてそれはハワイ州の住宅の1.5%にしか満たない。
  • オアフ島では3,185軒に最低1回の予約があり、それは島の住宅の0.9%にしかならず全体の83%が6ヶ月以内の短期賃貸
  • 州のホストの平均収入は$9,000で家庭の中間収入を12%ほど助けている
  • ハワイに来訪したAirbnbのゲストの経済効果はなんと$353 million(約405億円)

としています。

また記事に出てくるアナリストによると、

  • 州の住宅在庫状況や価格変動にAirbnbは影響していないだろう
  • ハワイ州の短期賃貸は相応の制限は必要だがその法律には現代化が必要
  • 居住者が生活費用の足しの目的か、商業目的で業者がホストしているかによって規制内容を分けるべきだ
  • 最低レベルの保険加入、煙探知器と一酸化炭素検知器の設置義務付け(これはすでに推奨されていますが)、そしてAirbnbによる諸税金の徴収、代納をすべき

とも言っています。

なるほどですね。

とりあえず税金の代納は早期実現してほしいです。外税になれば僕のお客さんの利回りは約13%アップすることになりますからね。

売却物件ワイキキコンド引き渡し完了

アロハー!

いよいよ年の瀬ですね。天方家はクリスマスイブから沖縄の僕の実家に滞在しています。


元日に札幌に移動し妻の実家にお邪魔ししたあとニセコでパウダースノー&温泉を満喫する予定です。


さて、売り物件でお預かりしているワイキキコンド本日無事決済引き渡しが完了しました。

今月4件目の決済です。もう一件は残念ながら流れたので(すぐに再契約に入りました)、今年最後の引き渡しになります。

借地権ですが所有権は随時購入可能、10万ドル近辺からありバケレンも可能という面白い建物です。

Kさま、おめでとうございました!

バケレン即開始可能コンドの引き渡し

今月3軒目の引き渡しが無事終了しました。 最後ちょっとドタバタしたので無事決済が完了しホッとしています。

今回はワイキキの高層階2ベッドコンドです。

ここは本土のオーナーさんが別荘使用していて、またDIY得意な方だったのでとても丁寧にメンテしておりその雰囲気は入室したらすぐにわかります。

なんかちょっと暖かい雰囲気のユニットです。

スタッフは壁を白くしたい!というのですが、このようなタイプを好む旅行者の方、特に本土の方がいると思うので今回はあまり手を入れずに行きましょうとお客様には提案しています。

皆さんはどう思いますか?

写真は夕方のものなのでちょっと暗いですが、夜はこんなシックになりますという感じです。

この物件はクリスマス前にオープンを目指しています。

Tさま、おめでとうございました!

 

ワイキキバケレンコンド引き渡し

12月2軒目の決済がありました。ワイキキコンドです。

フルレノベ案件で引き渡し直後に解体が始まっております。

ハワイで大家:ワイキキコンド12/16

ハワイで大家:ワイキキコンド12/16

お客様は3軒目のご購入、すべて融資をご利用です。

Iさまおめでとうございました!

ホリデーシーズンをはさみますが1月中旬のバケレン開始を目指します。

お客様の物件無事決済引き渡し完了

引き渡し直後からレンタルに向けてMake Over  開始です。

ハワイで二戸目のAさまは今回一度もハワイを訪れることなくご購入。

レノべ、賃貸開始まで一括でお引き受けしています。

年内あと5件決済予定です。

気を抜かず一件一件丁寧に進めてまいります。

ハワイで大家:Aさまコンド#2_3

ハワイで大家:Aさまコンド#2_3

ハワイで大家:Aさまコンド#2_2

ハワイで大家:Aさまコンド#2_2

Aさまおめでとうございました!