カテゴリ

2017年3月
« 2月    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031  

ハワイコンド投資クラブ「ハワイネクスト」

ハワイネクストの利用規約に同意し入会申し込をします。(下記全て必須事項です。) ハワイネクスト利用規約 *

お問い合わせ

88 Piikoi St. #301

Phone: (808)-388-9825

Mobile: (808)-388-9825

Web: http://www.alohainvestments.net/

ハワイの不動産投資

/ハワイの不動産投資

ワイキキコンド2ベッド引渡し

昨日引渡しがありました。

 

古い抵当権を外す作業に少々時間がかかりましたが、

 

無事外され、名義保険にも加入でき出口の際にも困ることはなくなったのでよかったです。

 

早速フルレノベに入ります。

 

Tさま二件目の投資物件購入おめでとうございます!!

 

写真はレノベの一案です。

 

現況は超オリジナルの内装なので

 

床材、天井、壁、キッチン、バスルームとフルコースです。

 

また完成が楽しみです。

イリカイ高層階の現状利回り

 

 

数年前分譲販売されたイリカイ高層階のリセールが時々出ていますが、

 

 

24階山側のこの部屋なんかですと

https://www.alohainvestments.net/listings/201705017-1777-ala-moana-boulevard-2421-honolulu-hi-96815

 

 

ネットで3.3%です。

 

 

ここは家賃保証がありますので空室率は加味する必要がない。

 

 

というのがメリットでしょうか?

 

 

一番おいしいのは第一期に迷わず購入されたオーナーでしょうw

 

 

安定性重視ならこのままでもいいかもしれませんが、イリカイならまだ他のやり方がありそうですね。

 

皆さんはイリカイの現状どうみますか?

木造4年償却スキームの終焉!?

 

ハワイの不動産の建物割合の高さを利用した

 

減価償却による節税スキームがここ数年大流行しちゃっています。

 

どこの会社でもセミナー開いたりしていますよね。

 

僕はセミナーで「当局はこの事実を把握している」とおっしゃる税理士の先生のお話を紹介しながら

 

長くは続かないのではというお話をしてきました。

 

それが今年に入って意外なところからメスが入っています。

 

それはなんと日本の税制が変わったのではなく、

 

ハワイの方が対応してきたんです。

 

影響がでているエリアはズバリ、

ミリラニ

 

です。

 

 

そう、僕も賃貸ニーズの観点からお勧めしていたエリアです。

 

このエリアで木造建物を使った4年償却スキーム目的の日本人投資家、いや日本人節税家による購入が大変多かったのでしょう。

 

なんとミリラニのタウンハウス物件(ミリラニマウカ、タウンともに)の2017年の評価額が

 

 

合計の評価額はそのままで土地の評価額だけ4倍以上になっています。

 

大変なことになっています

 

これを僕は

 

2017 ミリラニショック

 

と呼んでいます。

 

建物8割:土地2割の絶好の条件だったためにここ数年日本人バイヤーが殺到したと思われます。

 

米国の法律でも減価償却メリットはあるのですが、

 

27.5年という長期なので今回の事件は米国人投資家にはダメージはないかと思います。

 

それにしても固定資産税は大幅アップせずに、

 

日本の税制では旨味がなくなるようにうまーく変更しているあたり、

 

ミリラニ市の

「ここは住む人達の街だよ、外国人の節税のために、ローカルの人が住みにくくなるのはゴメンだよ。」

という主張の現れかと思います。

 

もしかしたらこれで日本人バイヤーがまだ影響のないエリアに舵取りを変更し、

 

次第にオアフではこのスキームを使えなくなるのではないかと感じています。

 

 

MLSにはまだ反映されていないところが多いです。

 

ミリラニで探している方、もしくは購入中の方ご注意下さい。

Four Paddleのビデオ作って見ました。

 

アロハー!

 

先週1件、今週1件エスクローに入り、もう一件オファー入れています。

 

ハワイで不動産取引士の資格をお持ちの方でお手伝いしてくれる方ご連絡下さいね!

 

いろいろビデオのガジェットを用意しておりまして、今回売り物件のビデオを作ってみました。

 

リッツのせいでオーシャンビューがなくなる!という恐れがありましたが、思ったよりオーシャンビューが残りましたのでこれは良いかと思います。

 

 

 

よかったら見て下さいー!

【動画】アイコロワンベッドルームってどんな感じ?

Island Colonyの建物4隅に位置する1ベッドルームの一般的な内装です。各階に4戸あり残りはすべてスタジオタイプです。ラナイ含む専有面積 676 ft² (約 62.80 m²)
1979年に長谷工が建てたコンドミニアムで、800戸近くあります。アメニティフロアも綺麗に改装されとてもきれいです。

 

弊社でレノべ、内装任せてもらえますと

 

こんな感じになります。

 

賃貸方法は。。  いろいろありますよ。

 

 

FHBの法人名義融資に黄信号?

 

 

日本法人をハワイ州に登記して融資で物件購入をしている方も多いと思います。

 

ファーストハワイアンバンク(通称FHB)をご利用の方が多いと思います。

 

ましてやバケレン目的の方はほとんどここになっているかと思います。

 

僕のお客さんも多く利用してきましたが昨年末から新しいガイドラインがスタートし、ちょっと厄介です。

 

そのガイドラインは:

 

Articleに書かれている業務内容が不動産購入と管理のみ

 

の法人のみローンの対象になるということです。

 

これは

 

定款の業務目的が不動産購入、管理以外ある法人はNG

 

ということになります。  みんな業務の目的いれまくりますからこれだけというのはイコール定款内容変更ですよね。

 

恐らくFHBの監査でこの部分が引っかかり方向転換したのではないかとのことです。彼らの言い分はこの商品はResidential Loan(30年まで借入可能、主に居住者向け)なのに、多業種の法人が不動産ローンを申し込むのはResidentialの枠ではなくCommercial Loan(7−10年、金利もアップ)枠に入るということです。

すでにこれが原因でお客様が影響を受けました。

さて、回避策はどうすればいいでしょうか?

定款変更するか、新しい法人をハワイに立てて、子会社扱いにするか。

僕の日本の税理士は

子会社にすると、それは独立した法人となり減価償却は取れないです

といっています。

ちょうど検討されているという方、ご注意下さい。

マハロ

オーシャンビューコンド決済引き渡し

 

 

本日無事に決済引き渡しが完了しました。ホッとしております。

今回は途中でトラブルがありましたがレンダー、お客様の迅速な対応でなんとか若干の遅れでまとまりました。

早速これからレノベの提案をしてすぐ賃貸できるよう準備にかかっています。

Yさま、おめでとうございます!

コンドの前にSWATが!! いやいや撮影でした。Hawaii Five Oでしょうね、

AirbnbにおけるGETとTAT

アロハ!

新年から二件契約に入り、現在4件のエスクローをフォローしています。

さて、1/20日は2016年の4Qの事業税(GET)とホテル税(TAT)の締め切り日でした。今回はハワイでAirbnbをするとこれらの税金がどのようになるかご紹介します。

 

 

GET(General Exercise Tax)

ジーイーティーとは消費税のようなもので事業者が消費者に課すことができる税金です。皆さんがABCで買い物をした時、ホテルに泊まった時、また6ヶ月以上の賃貸で部屋を借りた際にも課される税金です。税率は4.712%です。(オアフの場合)ただし消費者からの預かり税金出ない場合は売上の4.5%を年間の納入額に応じて毎月、四半期、半年ごとに支払いします。

TAT(Transient Accommodation Tax)

ティーエーティーとはホテル税のことで6ヶ月以下の短期賃貸売上に対して一律9.25%が課せられます。(オアフの場合)皆さんがホテルに泊まる場合にも必ず支払っている税金です。こちらも売上に応じて納入頻度が変わります。

 

GET & TAT x Airbnb

それではこれらの税金はAirbnbをされている大家さんにはどのように課せられるのでしょうか?2017年1月現在ハワイ州ではAirbnbなどのバケレン紹介サイトがGET/TATをホストの代わりに徴収、代納する方法は取られていません。昨年これを可能にする法案があがりましたがイゲ知事により却下されてしまいました。よって現時点ではホストは総収入から内税として算出し、納める必要があります。

総収入の確認方法

GET/TATを算出するにはまず総収入を確認する必要があります。先程ビデオを取りましたので見てみて下さい。

 

 

はじめて録画してみましたw.今年は新しいこともチャレンジしていきます。

 

ここで一つ疑問点が出てきます。総事業費にクリーニング代を含めるか否かです。クリーニング代はパススルーで全額清掃会社に支払っていますので日本的な考え方だと売上から差し引いたものが課税額になるかと思います。実際にそのように処理されているお客様もいらっしゃいます。

僕の場合はと言いますと現状クリーニング代は含めた額を課税額にしています。何故かと言うと税理士が昨年の1月にハワイ州の税務署に確認しその旨回答があったからです。

これはお使いの税理士によって判断が別れるところかと思います。

税額の算出方法

総収入が分かりました。では実際の納税額を計算してみましょう。

GET/TATのAirbnb上での考え方はこうです。

GET=(総収入-TAT徴収分) x 4.712%

TAT=(総収入-GET&TAT徴収分) x 9.25%

 

内税ですので徴収分は差し引いて税率をかけます。

ベースの収入は

総収入 / ( 1 + 4.712%+9.25%)

で算出します。

 

なかなか税金が高くて大変ですよね。

でもハワイでは一番収益率が高い方法ですので収益性重視の方にはオススメしています。

 

マハロー!

 

ハワイで大家:三男とデート

 

Airbnbのせいでハワイの不動産が!

日本でも相当認知度が高まったAirbnb、通称エアビー。

元日に5連続でスーパーホストに認定された我が家では現在港区からの日本のゲストがステイ中です。

ハワイに進出してきたAirbnbが話題になり、リゾート地域内外でバケレンが横行し不動産価格に悪影響がでる!と心配する人が少なからずいます。

Airbnbが昨年一押ししたホテル税をAirbnbがゲストから徴収し代納する法案もイゲ知事によって最後の最後に却下されてしまいました。(僕はブログで可決!なんて先走ってしまいましたが。。)

ホテル業界の猛烈な反対があったとのことですが、イゲ知事は概ね法案の方向性は賛成だそうで(なにせものすごい額のホテル税、事業税が確実に納められるんですからね)、また少し形をかえて法案が上がってくるとのことです。

ではどれだけAirbnbはハワイの不動産に影響をあたえているのでしょうか?

一昨日のパシフィックビジネスニュースにこんな記事がありました。

Airbnb has no impact on Hawaii housing market, new study finds

記事によりますと、

  • 一年に及ぶ調査期間中に 8,134 軒に最低1回の予約があり, 殆どが半年以下の短期賃貸、そしてそれはハワイ州の住宅の1.5%にしか満たない。
  • オアフ島では3,185軒に最低1回の予約があり、それは島の住宅の0.9%にしかならず全体の83%が6ヶ月以内の短期賃貸
  • 州のホストの平均収入は$9,000で家庭の中間収入を12%ほど助けている
  • ハワイに来訪したAirbnbのゲストの経済効果はなんと$353 million(約405億円)

としています。

また記事に出てくるアナリストによると、

  • 州の住宅在庫状況や価格変動にAirbnbは影響していないだろう
  • ハワイ州の短期賃貸は相応の制限は必要だがその法律には現代化が必要
  • 居住者が生活費用の足しの目的か、商業目的で業者がホストしているかによって規制内容を分けるべきだ
  • 最低レベルの保険加入、煙探知器と一酸化炭素検知器の設置義務付け(これはすでに推奨されていますが)、そしてAirbnbによる諸税金の徴収、代納をすべき

とも言っています。

なるほどですね。

とりあえず税金の代納は早期実現してほしいです。外税になれば僕のお客さんの利回りは約13%アップすることになりますからね。

新年のご挨拶

お客様にお送りしたご挨拶メールをこちらから御覧ください。

 

ハワイに戻り仕事始めに今年一番目の契約締結となりました。幸先よしですね。

皆様今年もどうぞよろしくお願いいたします。