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ハワイコンド投資クラブ「ハワイネクスト」

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ハワイの不動産事情

/ハワイの不動産事情

ワイキキコンド2ベッド引渡し

昨日引渡しがありました。

 

古い抵当権を外す作業に少々時間がかかりましたが、

 

無事外され、名義保険にも加入でき出口の際にも困ることはなくなったのでよかったです。

 

早速フルレノベに入ります。

 

Tさま二件目の投資物件購入おめでとうございます!!

 

写真はレノベの一案です。

 

現況は超オリジナルの内装なので

 

床材、天井、壁、キッチン、バスルームとフルコースです。

 

また完成が楽しみです。

イリカイ高層階の現状利回り

 

 

数年前分譲販売されたイリカイ高層階のリセールが時々出ていますが、

 

 

24階山側のこの部屋なんかですと

https://www.alohainvestments.net/listings/201705017-1777-ala-moana-boulevard-2421-honolulu-hi-96815

 

 

ネットで3.3%です。

 

 

ここは家賃保証がありますので空室率は加味する必要がない。

 

 

というのがメリットでしょうか?

 

 

一番おいしいのは第一期に迷わず購入されたオーナーでしょうw

 

 

安定性重視ならこのままでもいいかもしれませんが、イリカイならまだ他のやり方がありそうですね。

 

皆さんはイリカイの現状どうみますか?

木造4年償却スキームの終焉!?

 

ハワイの不動産の建物割合の高さを利用した

 

減価償却による節税スキームがここ数年大流行しちゃっています。

 

どこの会社でもセミナー開いたりしていますよね。

 

僕はセミナーで「当局はこの事実を把握している」とおっしゃる税理士の先生のお話を紹介しながら

 

長くは続かないのではというお話をしてきました。

 

それが今年に入って意外なところからメスが入っています。

 

それはなんと日本の税制が変わったのではなく、

 

ハワイの方が対応してきたんです。

 

影響がでているエリアはズバリ、

ミリラニ

 

です。

 

 

そう、僕も賃貸ニーズの観点からお勧めしていたエリアです。

 

このエリアで木造建物を使った4年償却スキーム目的の日本人投資家、いや日本人節税家による購入が大変多かったのでしょう。

 

なんとミリラニのタウンハウス物件(ミリラニマウカ、タウンともに)の2017年の評価額が

 

 

合計の評価額はそのままで土地の評価額だけ4倍以上になっています。

 

大変なことになっています

 

これを僕は

 

2017 ミリラニショック

 

と呼んでいます。

 

建物8割:土地2割の絶好の条件だったためにここ数年日本人バイヤーが殺到したと思われます。

 

米国の法律でも減価償却メリットはあるのですが、

 

27.5年という長期なので今回の事件は米国人投資家にはダメージはないかと思います。

 

それにしても固定資産税は大幅アップせずに、

 

日本の税制では旨味がなくなるようにうまーく変更しているあたり、

 

ミリラニ市の

「ここは住む人達の街だよ、外国人の節税のために、ローカルの人が住みにくくなるのはゴメンだよ。」

という主張の現れかと思います。

 

もしかしたらこれで日本人バイヤーがまだ影響のないエリアに舵取りを変更し、

 

次第にオアフではこのスキームを使えなくなるのではないかと感じています。

 

 

MLSにはまだ反映されていないところが多いです。

 

ミリラニで探している方、もしくは購入中の方ご注意下さい。

FHBの法人名義融資に黄信号?

 

 

日本法人をハワイ州に登記して融資で物件購入をしている方も多いと思います。

 

ファーストハワイアンバンク(通称FHB)をご利用の方が多いと思います。

 

ましてやバケレン目的の方はほとんどここになっているかと思います。

 

僕のお客さんも多く利用してきましたが昨年末から新しいガイドラインがスタートし、ちょっと厄介です。

 

そのガイドラインは:

 

Articleに書かれている業務内容が不動産購入と管理のみ

 

の法人のみローンの対象になるということです。

 

これは

 

定款の業務目的が不動産購入、管理以外ある法人はNG

 

ということになります。  みんな業務の目的いれまくりますからこれだけというのはイコール定款内容変更ですよね。

 

恐らくFHBの監査でこの部分が引っかかり方向転換したのではないかとのことです。彼らの言い分はこの商品はResidential Loan(30年まで借入可能、主に居住者向け)なのに、多業種の法人が不動産ローンを申し込むのはResidentialの枠ではなくCommercial Loan(7−10年、金利もアップ)枠に入るということです。

すでにこれが原因でお客様が影響を受けました。

さて、回避策はどうすればいいでしょうか?

定款変更するか、新しい法人をハワイに立てて、子会社扱いにするか。

僕の日本の税理士は

子会社にすると、それは独立した法人となり減価償却は取れないです

といっています。

ちょうど検討されているという方、ご注意下さい。

マハロ

確認申請のドタバタ

アロハー。先週月、サーフィン、火曜スイムしたら水曜に風引いたエバンです。

それにしてももう一月も終わりですね、早すぎます!!

さて昨年大改装した自宅ですが、まだ作業が残っています。

それはパーミット(Permit,確認申請のことです)です。

パーミットは電気、水道の移動を伴う大規模改修はもちろんのこと、フェンスの新設やウォーターヒーター(温水器)の移動などにも必要な、戸建てオーナーとしては避けては通れないプロセスです。

キッチンの壁を取り払う為に梁を3箇所交換したため、事前の構造計算で約$1000,図面代$1000,そしてパーミットが承認された後発行してもらう(パーミットをPullするといいます)作業で$1000と約3000少々コストが発生していました。

しかも承認するまでの期間、なんと

一年!!

長すぎます。おかげで承認前に着工、竣工してしまいました。w(こちらではよくあります)

あとで分かったのですが設計士や業者によりホノルル市の担当部署にコネがあるか否かで大きく変わってくるそうです。さすがハワイ、コネ文化バリバリでございます。

 

一年待ってようやく今月承認されたというので、$1000払ってパーミットをPullし、インスペクターの検査日がやってきました。

 

リフォーム業者も立ち会ってくれて、証拠として取っておいたレノべビデオもフルに活躍するときがきました。

 

 

すんなり行くかなぁと思っていると家のレンタル部屋のレノべが図面と違うことを指摘され、

 

「二ヶ月以内に修正出さないと罰金だから」

 

と言われてしまいました。

 

以前のオーナーがレノべしたときに新しい間取りのパーミット取ってなかったんですね。

 

仕方がないので依頼していた建築士に連絡して修正をお願いしました。

 

しかし数日経っても、一週間経っても返事がありません。

 

電話を何度もかけても一向に折り返してきません。

 

埒が明かないので業者に電話してもらったらなんと出たそうです。。。。

 

忙しすぎてもうこれ以上うちの仕事をできないと。。。。

 

しかもCADファイルは引き継ぎの業者に渡さないと。。。

 

最悪の建築士です。

 

ムカついて仕方がないですが、前を向いていくしかありません。

 

前を向いたら図面の書き直しに2250ドル、申請をエクスプレスで1850ドルの追加コストが待っていました。

 

痛すぎる。。。

 

でもこの業者はコネがあるので2,3ヶ月で完了するそうです。

 

これは今乗り越えておかないといつか売却するときにあるとないとでは大きな違いなので

 

頑張って終わらせます。

 

ハワイで建築家をお探しの方、使っちゃだめな人ならご紹介できます。

 

ま、マハロ。。。

 

 

Airbnbのせいでハワイの不動産が!

日本でも相当認知度が高まったAirbnb、通称エアビー。

元日に5連続でスーパーホストに認定された我が家では現在港区からの日本のゲストがステイ中です。

ハワイに進出してきたAirbnbが話題になり、リゾート地域内外でバケレンが横行し不動産価格に悪影響がでる!と心配する人が少なからずいます。

Airbnbが昨年一押ししたホテル税をAirbnbがゲストから徴収し代納する法案もイゲ知事によって最後の最後に却下されてしまいました。(僕はブログで可決!なんて先走ってしまいましたが。。)

ホテル業界の猛烈な反対があったとのことですが、イゲ知事は概ね法案の方向性は賛成だそうで(なにせものすごい額のホテル税、事業税が確実に納められるんですからね)、また少し形をかえて法案が上がってくるとのことです。

ではどれだけAirbnbはハワイの不動産に影響をあたえているのでしょうか?

一昨日のパシフィックビジネスニュースにこんな記事がありました。

Airbnb has no impact on Hawaii housing market, new study finds

記事によりますと、

  • 一年に及ぶ調査期間中に 8,134 軒に最低1回の予約があり, 殆どが半年以下の短期賃貸、そしてそれはハワイ州の住宅の1.5%にしか満たない。
  • オアフ島では3,185軒に最低1回の予約があり、それは島の住宅の0.9%にしかならず全体の83%が6ヶ月以内の短期賃貸
  • 州のホストの平均収入は$9,000で家庭の中間収入を12%ほど助けている
  • ハワイに来訪したAirbnbのゲストの経済効果はなんと$353 million(約405億円)

としています。

また記事に出てくるアナリストによると、

  • 州の住宅在庫状況や価格変動にAirbnbは影響していないだろう
  • ハワイ州の短期賃貸は相応の制限は必要だがその法律には現代化が必要
  • 居住者が生活費用の足しの目的か、商業目的で業者がホストしているかによって規制内容を分けるべきだ
  • 最低レベルの保険加入、煙探知器と一酸化炭素検知器の設置義務付け(これはすでに推奨されていますが)、そしてAirbnbによる諸税金の徴収、代納をすべき

とも言っています。

なるほどですね。

とりあえず税金の代納は早期実現してほしいです。外税になれば僕のお客さんの利回りは約13%アップすることになりますからね。

2016年のまとめ

2016年も多くのお客様のお世話になりました。

自宅の外壁塗装完了しました

アロハ~、

日本に年末年始の休暇で来る前に、自宅の外壁塗装工事をしました。

購入当初のグレーがどうも嫌いでずっと温めていた計画です。

ある年に雑誌でみたKo’olauにある邸宅の色がとても気に入り、妻も気に入ってくれたんで

緑にすることにしましたw

テーマは「上品なビーチハウス」

ワイマナロ方面のロコの家に緑系多いんですが、もう少し落ち着いた感じを目指すべく

Lowesで4ドルのサンプルをいくつも買ってきて試し塗り。

正直迷うだけw

 

木造戸建ては最低でも10−15年で塗装してサイディングが痛まないようにするのが資産価値維持のためにもとても重要です。

 

すごい人は5年毎くらいに塗っています。 全く塗らない人もいますw

 

9月に沖縄で買ってきたシーサーも門柱に設置して完全オキナワンハワイアンです。

 

下記イメージスクロールしてみて下さい。ラナイと賃貸部屋側のコンクリ部分もテラコッタをイメージして塗装しました。

 

サンプルからイメージするのは大変でしたがまぁいい感じに仕上がったかと思います。

 

今回は業者に発注して5000ドル。工期は約10日です。

 

モダンビーチ・ハウス。 どうですか? ご意見お待ちしておりますw

 

12月 28th, 2016|ハワイの不動産事情|0 Comments

売却物件ワイキキコンド引き渡し完了

アロハー!

いよいよ年の瀬ですね。天方家はクリスマスイブから沖縄の僕の実家に滞在しています。


元日に札幌に移動し妻の実家にお邪魔ししたあとニセコでパウダースノー&温泉を満喫する予定です。


さて、売り物件でお預かりしているワイキキコンド本日無事決済引き渡しが完了しました。

今月4件目の決済です。もう一件は残念ながら流れたので(すぐに再契約に入りました)、今年最後の引き渡しになります。

借地権ですが所有権は随時購入可能、10万ドル近辺からありバケレンも可能という面白い建物です。

Kさま、おめでとうございました!

ハワイの固定資産税が倍になってしまう分岐点

先日このような手紙が来ました。

2017 Real Property Assessment Notice

と書いてあります。

我が家の来年の固定資産税の通知です。

オアフの不動産はどれもそうですが

マーケットと連動して毎年微増してきました。 以下が2001年からの我が家の固定資産税の変遷です。

 

2016 $ 3,485.65
2015 $ 2,960.30
2014 $ 3,076.15
2013 $ 3,036.60
2012 $ 2,947.70
2011 $ 2,528.05
2010 $ 2,050.29
2009 $ 2,408.02
2008 $ 2,414.53
2007 $ 2,489.54
2006 $ 2,351.10
2005 $ 1,920.38
2004 $ 1,744.88
2003 $ 1,617.38
2002 $ 1,575.71
2001 $ 1,443.94

2012年に購入してから毎年微増、2015年は嬉しい微減、そして今年は思いっきり上がりました。

 

すべて成約価格と連動しています。

 

しかし、この赤紙には、

 

なんと、

 

恐ろしい文字が記載されていました。それは

 

RESIDENTIAL  A

 

です。

 

このレジデンシャル Aとは物件のクラス分けのことで以下の条件を満たすとこの恐ろしいグループに分類されてしまいます。

  • 非居住
  • 評価額$1M以上

 

たったこれだけです。何が恐ろしいかといいますと、固定資産税が

 

評価額$1000ごと$3.50

 

から

 

評価額$1000ごと$6.00

 

と倍近く上がってしまうんです!

 

我が家は法人所有しながら自己使用なのでアピールの余地があるかもしれませんが、税理士の先生は法人所有という時点で非居住とみなされるとの見解でした。

 

うれしいか悲しいかな、我が家の評価額は1Mをちょっとだけ超えてしまったんです。

 

購入時の$842Kから来年は$1,009,400。。。

 

キャピタルゲインやバケレンでガンガン利益はあがりますが、

その分税金が高いのが悩みのタネですね。

 

2013年に始まったこのシステム、理不尽と思っているのは僕だけではなく、実は集団訴訟でホノルル郡を訴えていた裁判の判決がこの秋にあったんです。

 

判決は

 

違法、Unconstitutional=違憲判決です。

 

しかしながらホノルル郡はこの判決を不服とし控訴する構えだそうです。

 

もしかしたら長期化するかもしれませんが、このResidential Aは日本人含む投資家全員に関係してきますので今後の動向は注視する必要がありますね。

 

僕も自己使用認定もらえるように悪あがきしてみようかな。