米国居住者が日本の不動産の売却時に節税する方法

 

アロハ~!

 

日本の個人の申告が完了しました。

 

今回は去年の売却益の分の納税があったのですが、

 

シミュレーションより安く上がったのでまあ良しとします。

 

クレジットカードで納税可能!というのを発見したので検討しましたが

 

一万円に対し手数料78円+消費税

 

発生するとのことだったので

 

オンラインバンキングからペイジーで納付。

 

無料なのはうれしいですね。

 

さて今回は米国居住者が日本の個人名義の不動産を売却したわけですが、

 

実はそのキャピタルゲインはアメリカで申告する必要があります。

 

日米租税条約があり、日本で支払った税金は米国では二重に納める必要はありませんが、

 

米国の税率に照らし合わせて納入額が不足している場合は差額を納めなくてはなりません。

 

僕はこの事実を聞いて実は大変不安でした。

 

日本で相当額の納税は確定していたのでさらに米国でもはらうのかよ!と思っていたのです。

 

しかしあることに気付きおそらく日本の納税以上は発生しない、

 

逆に米国基準では大幅に過払いしていた場合、クレジットとして控除される可能性さえあることが分かりました。

 

米国の確定申告は4月15日が期限ですのでまだ終わっていないので納税額がどれくらいになるかはわかりません。

 

では気づいたあることとは何でしょうか?

 

キャピタルゲインは簡単に言うと

 

(売却価格 – 購入価格)*税率

 

になりますが、

 

米国の海外不動産のキャピタルゲイン税の算出は

 

((売却価格 x 決済引渡し日の為替) – (購入価格 x 取得日の為替)) x 税率

 

です。

 

税率はおいておいて、

 

同じ不動産なのに、為替によって税金が大きく左右されるわけです。

 

つまりですよ、

 

円高で買って円安で売る。

 

ことができれば米国のキャピタルゲイン税は日本の納税額で賄われる可能性が高いですよね。

 

例えば3億のマンションを6年前に買ったとします。

 

それを昨年4億5千万円で売却しました。

 

日本では長期譲渡になり、さらに海外居住ということで住民税は支払う必要はないので

 

15%+復興税(2.1%)ということになります。

 

減価償却、経費は無視して計算すると、ざっとおよそ

 

2,565万円となります。

 

これが例えば取得日のドル円レートが

 

88円、

 

売却決済日が

 

115円

 

だったとします。

 

米国でのキャピタルゲイン税率は

 

一年以上の長期譲渡、夫婦のジョイント確定申告の場合、年収は合算で$151,900までなら

 

15%

 

です。

 

となると税額は

 

((4億5千万円@115 JPY/USD)- (3億円@88 JPY/USD) ) x 15%

=$75,593

 

となります。

 

今日のレートで

 

約867万円です。

 

 

かたや2565万円、かたや867万円です。

 

 

どうですか、他人事でもほっとしませんか?(笑い)

 

 

海外移住してしまった人で売却を考えている人は、

 

 

まずは取得日の為替レートを調べてシミュレーションしてみてもいいかもしれません。

 

 

米国での節税につながる可能性があります。

 

 

僕ら夫婦はこれを税理士と確認してとても気持ちのいい一日を過ごす事ができました。

 

 

まだ確定前なのでまだ油断はできないですかね。

 

 

マ   ハ   ロw