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ハワイコンド投資クラブ「ハワイネクスト」

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1902, 2017

これまたオーシャンビューのホテルコンドの引き渡し無事完了

2月 19th, 2017|アラモアナ, コンドミニアム, ハワイの不動産業, ハワイの地域, ハワイの物件|

 

金曜日に無事決済引き渡しがありました。

 

オーシャンビューの部屋が出るのをじっくり待ち、見事に手中に収められました。

 

スンバラシイ眺望です。

 

Sさま、おめでとうございました!

 

1802, 2017

カカアコオーシャンビューコンド無事決済完了

2月 18th, 2017|カカアコ, ハワイの不動産業, ハワイの地域|

 

今週水曜日に売り物件でお預かりしていたカカアコオーシャンビューコンド36階が無事決済引き渡しとなりました。

 

この物件はひどいバイヤーに捕まりいろいろバトルしましたが

 

ようやく決済を終えホッとしております。

 

Tさま、おめでとうございます!

 

 

 

 

今年は売却のお手伝いに力を入れていきたいと思います。

 

 

売却をお考えの方で、

 

だれに頼もうかなぁと迷われているあなた!

 

 

まずはお問い合わせページからご連絡下さい。

 

 

1702, 2017

FHBの法人名義融資に黄信号?

2月 17th, 2017|ハワイでAirbnb, ハワイの不動産事情, ハワイの不動産投資, 融資|

 

 

日本法人をハワイ州に登記して融資で物件購入をしている方も多いと思います。

 

ファーストハワイアンバンク(通称FHB)をご利用の方が多いと思います。

 

ましてやバケレン目的の方はほとんどここになっているかと思います。

 

僕のお客さんも多く利用してきましたが昨年末から新しいガイドラインがスタートし、ちょっと厄介です。

 

そのガイドラインは:

 

Articleに書かれている業務内容が不動産購入と管理のみ

 

の法人のみローンの対象になるということです。

 

これは

 

定款の業務目的が不動産購入、管理以外ある法人はNG

 

ということになります。  みんな業務の目的いれまくりますからこれだけというのはイコール定款内容変更ですよね。

 

恐らくFHBの監査でこの部分が引っかかり方向転換したのではないかとのことです。彼らの言い分はこの商品はResidential Loan(30年まで借入可能、主に居住者向け)なのに、多業種の法人が不動産ローンを申し込むのはResidentialの枠ではなくCommercial Loan(7−10年、金利もアップ)枠に入るということです。

すでにこれが原因でお客様が影響を受けました。

さて、回避策はどうすればいいでしょうか?

定款変更するか、新しい法人をハワイに立てて、子会社扱いにするか。

僕の日本の税理士は

子会社にすると、それは独立した法人となり減価償却は取れないです

といっています。

ちょうど検討されているという方、ご注意下さい。

マハロ

1602, 2017

ハワイで手術:鎖骨のリペア完了

2月 16th, 2017|ハワイの医療, ハワイの生活|

 

ようやく手術が水曜日にありました。

 

鎖骨を折ってから10日後、もうくっつき始めてきたのか楽になってきてからのことです。

 

早朝5:45に家を出て、一人病院に向かいました。

 

築3年という外科専門の病院がタウンにあり、とても綺麗です。

 

チェックインし、後ろがら空きのガウンを一人で装着、靴下と温かいシーツも支給されました。

 

まずはIV、点滴です。ここから麻酔も投入されます。

 

首の根元に今回の手術エリアである左肩にぶっとい麻酔の注射をされましたが、

 

すでにIV経由の麻酔でほろ酔い状態、全く痛くありません。

 

その後30畳はあろうかという手術室に連れて行かれ、嗚呼、手術室の照明は大きいなぁ、LEDじゃないんだなぁと

 

思っていたら次の瞬間

 

全てが終わっていましたw

 

二時間後のことです。

 

前日から何も口にしていないので喉がカラカラで早速水を頂き、

 

妻のピックアップを待ちます。 即退院ですがこの日は流石に運転させてくれないので

 

誰か迎えに来ないと帰れません。

 

今回の支払いはほとんど保険でカバーされるようですが、請求書は外科医、麻酔外科医、それと病院施設から別々に来るそうです。分業も甚だしい米国医療事情です。

 

外科医はロコに近い日系、麻酔外科医はモリモトさんというおそらく2世の方でした。ふたりともアメリカで最も高給な職業に就いていらっしゃいます。

 

さて、処方箋をもらっていたので痛み止めをLongs Drugsでゲットし、家で安静にしていました。

 

言われてはいましたが左肩から指先にかけ麻酔が全く取れず、動くようになったのは明朝。

 

全然うごかなかったのでちょっと心配になったくらいでした。

 

でも骨はくっついたので吊り包帯はもう不要、机で普通にタイプできるようになりました。

 

傷が痛いので夜3時に起床しましたが。

 

何はともあれリペア完了です。

 

これが

 

こんな風に治りました。

 

ハワイで大家:鎖骨リペア後のイメージ写真

ハワイで大家:鎖骨リペア後のイメージ写真

 

 

 

プレートとピンは一生ステイするそうです。

 

あとは傷の完治を待つだけです。

 

しばらくインドア派エバンで行きたいと思います。

 

ハワイで大家:鎖骨リペア後で左手動かず

 

1402, 2017

【動画】ハワイでハイキング:Kaiwi Trail行ってきました。

2月 14th, 2017|ハワイでスポーツ, ハワイの生活|

 

 

アロハー!

 

今週は月曜に一件郊外のタウンハウスがエスクローオープンしました。

 

水曜に引き渡しが一件(アンド手術w)、

 

金曜日も一件引き渡しです。

 

家から車で5分のところにお友達とさくっとハイキング行ってきました。

 

Kaiwi Trail(カイウィ)といってハワイカイゴルフ場あたりからスタートしペレの椅子が終点です。

 

休日ということもありアラン・デイビス(ビーチの名前、人名w)

 

かなかなかよかったですが、ピルボックスのような派手な眺望はありません。

 

結構地味ですw.

 

強風でドローンはあきらめようとしましたが最後飛ばしちゃった。

 

やはり強風はやばいですね。

 

902, 2017

手術します

2月 9th, 2017|ハワイでスポーツ, ハワイの医療, ハワイの生活|

 

アロハ~

 

突然ですが人生二回目の骨折です。

 

注:イメージ図

 

ここです。

 

 

前回は20年前にボーダークロスというスノーボードの大会のウォームアップ中に横突起という背骨の脇の小骨をやりました。

 

忘れもしない黒姫高原スキー場です。

 

今回は左側鎖骨をぱきっとやってしまいまして、上下に重なるようになってしまっているためちょっと厄介だそうです。

 

原因はこれです。

 

 

今週の日曜日の出来事です。

 

GoproのKarmaグリップのテストはできたのですが、スケボーも調子よくスイスイ滑っていたところバンクで転び左肩を強く打ったんですね。

 

パキッというのが聞こえましたw

 

最近は手術した方が見栄えもいいし、治りも早いのでそうすることにしたのですが、

 

怪我した日は運悪くスーパーボールサンデー。

 

駆け込んだ病院でレントゲンでしっかり折れていることを確認、

 

その後タウンの外科専門病院に行き、とりあえず痛み止めはゲット。

 

手術の日程ですが、最初は水曜日、その後金曜日、

 

手術室が空いていないので来週の月曜日、

 

いや、やはり来週の水曜日で確定ですと言われ

 

骨がバリバリ折れている中、普通に一週間半暮らすことになります。

 

この遅さはハワイの医療の現状なのか、

 

日本ならもっと早いのかよくわかりません。

 

下手したらくっつき始めるんじゃないかとも思いますが、

 

まぁそれだけ待てるということは緊急性が低いということで

 

不幸中の幸いと考えるようにしています。

 

でも面白いですよ、46歳でスケボーで骨折というと

 

殆どの日本人は「年甲斐もなく」とか

 

「そろそろ年齢をわきまえて」

 

と温かい言葉をかけてくれます。

 

でもこちらの人は全く年齢のことは言及しません。

 

執刀医も

 

「数ヶ月はスケボー我慢だね」

 

というくらいです。

 

来週の水曜日、入院なしの手術です。

 

なんとその日のうちから手をあげられるようになるらしいです。

 

来月のニセコ、まだちょっぴり望みあるかな?

 

不幸中の幸いにマハロ(汗)

 

 

802, 2017

オーシャンビューコンド決済引き渡し

2月 8th, 2017|ハワイでAirbnb, ハワイの不動産投資, ハワイの不動産業|

 

 

本日無事に決済引き渡しが完了しました。ホッとしております。

今回は途中でトラブルがありましたがレンダー、お客様の迅速な対応でなんとか若干の遅れでまとまりました。

早速これからレノベの提案をしてすぐ賃貸できるよう準備にかかっています。

Yさま、おめでとうございます!

コンドの前にSWATが!! いやいや撮影でした。Hawaii Five Oでしょうね、

702, 2017

【動画】Hero 5を連れてダイヤモンドヘッドにいってきました。

2月 7th, 2017|ハワイでスポーツ, ハワイの生活|

アロハ~!

今週は2件決済引き渡しを予定しており、諸ステップの取りまとめで忙しくさせて頂いております。

さて、先週届いたGopro Karma、忙しくて全然触れていないのですが、とりあえずHero 5を連れて波乗りに行ってきました。

感想は:

  • 液晶画面はとても使いやすい
  • 電池のもちはとても良くなっている
  • マウントをきつく締めてもカメラがうまく固定できなかった(動画でも途中頭をたれるシーンがw)
  • サイドドアというUSBポートの防水用ふたがあるのですがこれの着脱が超デリケートで一回目の取り外しで速攻破れた。しかも交換すると$20! これは大変いただけないです。

それではしょぼい波乗り動画をどうぞw

 

 

 

 

Have a great day!!

3001, 2017

確認申請のドタバタ

1月 30th, 2017|ハワイでリフォーム, ハワイの不動産事情, ハワイの不動産業, ハワイの生活|

アロハー。先週月、サーフィン、火曜スイムしたら水曜に風引いたエバンです。

それにしてももう一月も終わりですね、早すぎます!!

さて昨年大改装した自宅ですが、まだ作業が残っています。

それはパーミット(Permit,確認申請のことです)です。

パーミットは電気、水道の移動を伴う大規模改修はもちろんのこと、フェンスの新設やウォーターヒーター(温水器)の移動などにも必要な、戸建てオーナーとしては避けては通れないプロセスです。

キッチンの壁を取り払う為に梁を3箇所交換したため、事前の構造計算で約$1000,図面代$1000,そしてパーミットが承認された後発行してもらう(パーミットをPullするといいます)作業で$1000と約3000少々コストが発生していました。

しかも承認するまでの期間、なんと

一年!!

長すぎます。おかげで承認前に着工、竣工してしまいました。w(こちらではよくあります)

あとで分かったのですが設計士や業者によりホノルル市の担当部署にコネがあるか否かで大きく変わってくるそうです。さすがハワイ、コネ文化バリバリでございます。

 

一年待ってようやく今月承認されたというので、$1000払ってパーミットをPullし、インスペクターの検査日がやってきました。

 

リフォーム業者も立ち会ってくれて、証拠として取っておいたレノべビデオもフルに活躍するときがきました。

 

 

すんなり行くかなぁと思っていると家のレンタル部屋のレノべが図面と違うことを指摘され、

 

「二ヶ月以内に修正出さないと罰金だから」

 

と言われてしまいました。

 

以前のオーナーがレノべしたときに新しい間取りのパーミット取ってなかったんですね。

 

仕方がないので依頼していた建築士に連絡して修正をお願いしました。

 

しかし数日経っても、一週間経っても返事がありません。

 

電話を何度もかけても一向に折り返してきません。

 

埒が明かないので業者に電話してもらったらなんと出たそうです。。。。

 

忙しすぎてもうこれ以上うちの仕事をできないと。。。。

 

しかもCADファイルは引き継ぎの業者に渡さないと。。。

 

最悪の建築士です。

 

ムカついて仕方がないですが、前を向いていくしかありません。

 

前を向いたら図面の書き直しに2250ドル、申請をエクスプレスで1850ドルの追加コストが待っていました。

 

痛すぎる。。。

 

でもこの業者はコネがあるので2,3ヶ月で完了するそうです。

 

これは今乗り越えておかないといつか売却するときにあるとないとでは大きな違いなので

 

頑張って終わらせます。

 

ハワイで建築家をお探しの方、使っちゃだめな人ならご紹介できます。

 

ま、マハロ。。。

 

 

2401, 2017

AirbnbにおけるGETとTAT

1月 24th, 2017|ハワイでAirbnb, ハワイの不動産投資, 税金|

アロハ!

新年から二件契約に入り、現在4件のエスクローをフォローしています。

さて、1/20日は2016年の4Qの事業税(GET)とホテル税(TAT)の締め切り日でした。今回はハワイでAirbnbをするとこれらの税金がどのようになるかご紹介します。

 

 

GET(General Exercise Tax)

ジーイーティーとは消費税のようなもので事業者が消費者に課すことができる税金です。皆さんがABCで買い物をした時、ホテルに泊まった時、また6ヶ月以上の賃貸で部屋を借りた際にも課される税金です。税率は4.712%です。(オアフの場合)ただし消費者からの預かり税金出ない場合は売上の4.5%を年間の納入額に応じて毎月、四半期、半年ごとに支払いします。

TAT(Transient Accommodation Tax)

ティーエーティーとはホテル税のことで6ヶ月以下の短期賃貸売上に対して一律9.25%が課せられます。(オアフの場合)皆さんがホテルに泊まる場合にも必ず支払っている税金です。こちらも売上に応じて納入頻度が変わります。

 

GET & TAT x Airbnb

それではこれらの税金はAirbnbをされている大家さんにはどのように課せられるのでしょうか?2017年1月現在ハワイ州ではAirbnbなどのバケレン紹介サイトがGET/TATをホストの代わりに徴収、代納する方法は取られていません。昨年これを可能にする法案があがりましたがイゲ知事により却下されてしまいました。よって現時点ではホストは総収入から内税として算出し、納める必要があります。

総収入の確認方法

GET/TATを算出するにはまず総収入を確認する必要があります。先程ビデオを取りましたので見てみて下さい。

 

 

はじめて録画してみましたw.今年は新しいこともチャレンジしていきます。

 

ここで一つ疑問点が出てきます。総事業費にクリーニング代を含めるか否かです。クリーニング代はパススルーで全額清掃会社に支払っていますので日本的な考え方だと売上から差し引いたものが課税額になるかと思います。実際にそのように処理されているお客様もいらっしゃいます。

僕の場合はと言いますと現状クリーニング代は含めた額を課税額にしています。何故かと言うと税理士が昨年の1月にハワイ州の税務署に確認しその旨回答があったからです。

これはお使いの税理士によって判断が別れるところかと思います。

税額の算出方法

総収入が分かりました。では実際の納税額を計算してみましょう。

GET/TATのAirbnb上での考え方はこうです。

GET=(総収入-TAT徴収分) x 4.712%

TAT=(総収入-GET&TAT徴収分) x 9.25%

 

内税ですので徴収分は差し引いて税率をかけます。

ベースの収入は

総収入 / ( 1 + 4.712%+9.25%)

で算出します。

 

なかなか税金が高くて大変ですよね。

でもハワイでは一番収益率が高い方法ですので収益性重視の方にはオススメしています。

 

マハロー!

 

ハワイで大家:三男とデート